61歲杭州大佬兇猛,178億拿地
2023-06-22 21:06:19    騰訊網(wǎng)

記者丨李惠琳 編輯丨譚璐

殘酷的房企淘汰賽中,戚金興執(zhí)掌下的濱江集團一路狂飆。

6月份以來,濱江通過競買、并購、土拍方式增加土地儲備,涉及資金將近60億元。


(資料圖片僅供參考)

算上前5個月118億元的權(quán)益拿地金額,今年以來,濱江已經(jīng)花了178億元補倉。

戚金興也成為躍升最快的房企大佬之一。

按今年前5個月的銷售總額801.7億元,濱江在中指研究院的排名中,位列第9位,比一年前上升了7位,為TOP25中座次前進(jìn)最多的民企。

這遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出戚金興的既定目標(biāo)——全國銷售排名穩(wěn)在15名之內(nèi)。不過,游刃有余的表象之下,他也有自己的焦慮。

兇猛黑馬

最近一個月,戚金興頻繁拿地。

先是6月20日,濱江發(fā)出公告,通過杭州產(chǎn)權(quán)交易所,以23.25億元間接獲得杭州三個地塊51%的權(quán)益。

4天前,濱江通過增資入股的方式,間接增加土地儲備建面8.88萬平方米,涉資8.7億元。

而作為土拍市場???,濱江在6月9日就以27.77億元價格,競得一地塊。

根據(jù)中指研究的統(tǒng)計,今年前5個月,濱江的權(quán)益拿地金額高達(dá)118億,全國排名第7位。

樓市行情尚在波動,濱江的拿地動作,似乎有些激進(jìn)。

在戚金興看來,這是一種戰(zhàn)略選擇?!盀I江要努力把握這些機會、時間。”

他是杭州人,1992年在當(dāng)?shù)貏?chuàng)立濱江后,高度聚焦大本營,謹(jǐn)慎擴張,總銷售額中有八成來自杭州市場。

戚金興

到2022年底,濱江的總土儲中,杭州占比達(dá)65%,其余分布在浙江省內(nèi)其他城市,以及廣州、南京、南通、蘇州等一二線城市。

戚金興的經(jīng)營思路是:避免舍近求遠(yuǎn)。

“城市中心有得拿,就不到外圍拿;杭州有的,盡量少到浙江拿;浙江有的,盡量少到長三角;長三角有的,就盡量不到全國拿?!彼绱私忉屇玫夭呗?。

一位熟悉濱江的杭州房企人士告訴《21CBR》記者,濱江極致區(qū)域深耕的好處在于,管理半徑小,成本更低,同時對杭州當(dāng)?shù)氐臓I商環(huán)境、政府關(guān)系都比較熟悉,積累了一定客戶基礎(chǔ)。

中指研究院的數(shù)據(jù)顯示,2022年濱江在杭州市場占有率居首,為20.8%。去年,其新增項目均位于浙江省,38個位于杭州。

戚金興主打高周轉(zhuǎn)模式,加快銷售去化。

去年,濱江位于杭州的湖翠里、錦翠金宸府、楓汀云邸等項目,從拿地到首開,僅用 5—6個月。

而“楓映華庭”項目,今年2月21日拿地,57天后就出預(yù)售證。

取舍有度

濱江的“黑馬”之姿,早有顯露。

2022年,其以1539億元的銷售額,在全國份額首次突破1%,位列克而瑞行業(yè)銷售排名第13位,比上一年提升9位。

去年,濱江的股價持續(xù)上漲,從最低的4.4元左右漲至最高的12.96元。戚金興父子在胡潤百富榜單上的財富達(dá)190億元,比上年增加100億,排名提升了506位。

“不是我們猛,而是后退的速度比人家小一點?!逼萁鹋d直言,濱江的新增貨值增長快,只是同行“襯托”。

事實上,2022年樓市下行,濱江也難以獨善其身,銷售額同比下降約8%,但對比百強房企同比下降41.3%,濱江跑贏大市

戚金興靠的絕非運氣。

兇猛的表象之下,戚金興有自己的投資尺度,要求拿地權(quán)益金額不能超過現(xiàn)金流的0.6倍。

濱江的項目多采取合作開發(fā)模式,降低資金壓力。2022年新增土地中,濱江的權(quán)益占比只有51%,金額為374.1億元,約為全年現(xiàn)金流的54%。

礙于布局的城市地價成本高,濱江的有息負(fù)債增加到535.45億元,較上年末增加了77億元。于戚金興而言,壓力不大。

一來,資金夠用。

2022年,濱江經(jīng)營現(xiàn)金流凈額增至52.1億元,權(quán)益銷售現(xiàn)金回籠約690億元。到2022年底,濱江的賬上現(xiàn)金有243億元,一年內(nèi)到期的有息負(fù)債為146億元。

濱江在國內(nèi)尚有充裕的融資渠道。同期,公司總授信額度為1183.33億元,同比增長42%。去年還先后發(fā)行5筆債券,規(guī)模超45億元。

二來,借的錢不貴。

濱江的有息負(fù)債結(jié)構(gòu)簡單,銀行貸款、直接融資占比約8:2,相對便宜,2022年的融資成本只有4.6%。

這受益于戚金興的“取舍”之道。對外融資時,他堅持不碰境外債、商票、ABS等融資工具,也由此避免了風(fēng)險。

危機常伴

偏安一隅,濱江充分享受了區(qū)域深耕的紅利,也暴露了低利潤的弊端。

受杭州限價政策以及高價拿地的影響,2022年,濱江的綜合毛利率為17.5%,為2016年以來最低值,同比下滑7.4個百分點。

濱江集團2017-2022年杭州市場銷售份額占比 數(shù)據(jù)來源:中指數(shù)據(jù)CREIS

“所有雞蛋都集中在一兩個籃筐里,如果發(fā)生變化,影響就特別大。”

上述房企人士表示,今年杭州市場的區(qū)域分化明顯。

臨安、臨平、錢塘、紹興等區(qū)域,去化速度和周期變慢,價格下降較快,濱江部分項目面臨去化壓力。

戚金興曾試圖擴展外省市場,未有明顯改善。

上述房企人士告訴《21CBR》記者,濱江從建筑公司起家,對總包單位的控制和要求比較嚴(yán)格,日常合作的僅五六家。

這個模式能嚴(yán)格把控品質(zhì),放到其他區(qū)域,效果很難說。

“濱江向外擴張時,會碰到總包單位體系能不能跟上的問題?!鄙鲜鋈耸堪l(fā)現(xiàn),在上海、深圳等城市,濱江的項目進(jìn)展沒有那么順利。

抓住低溢價拿地的窗口期大量囤地,有望改變持續(xù)下滑的毛利率。濱江投資部測算,杭州第一批項目預(yù)計平均凈利潤率8%左右,第二批略有提高。

2022年凈賺了37 億元,同比增長23.6%,是少有保持增長的民企。

2022年戚金興向股東每10股派發(fā)紅利2.5元,合計派發(fā)現(xiàn)金7.78億元,達(dá)到歷年之最。

天眼查顯示,戚金興個人持有濱江約3.72億股份,約分得9300萬元。

戚金興對員工也頗為慷慨。

去年,他為每位員工發(fā)放3-5萬元不等的消費券,按照2021年底1644名在職員工估算,這筆開支高達(dá)5000萬元。

2023年,保持穩(wěn)健仍是頭等大事,戚金興收緊了投融資指標(biāo)

拿地權(quán)益金額控制在300億元內(nèi),權(quán)益有息負(fù)債控制在470億元內(nèi),融資貸款利率下降至4.5%以內(nèi)。

對于銷售目標(biāo),他沒像往年一樣定下具體數(shù)字,改為隨行就市的“浮動指標(biāo)”——銷售額占國內(nèi)市場的1%以上。

在戚金興看來,未來5到10年將是濱江最好的時期。

61歲的他,不言退。

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