住建部稱應落實降首付與“認房不認貸”,專家:一線城市執(zhí)行空間大
2023-07-28 22:26:09    騰訊網

本文來源:時代周報 作者:梁爭譽

房地產政策如何調整優(yōu)化?住建部提出了具體可行的政策內容。

據新華社消息,住建部近日召集企業(yè)召開座談會,8家來自建筑施工、建設科技、房地產等領域的國有、民營企業(yè)負責人參會。


(相關資料圖)

座談會上,住房和城鄉(xiāng)建設部部長倪虹表示,要繼續(xù)鞏固房地產市場企穩(wěn)回升態(tài)勢,大力支持剛性和改善性住房需求,進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施;繼續(xù)做好保交樓工作,加快項目建設交付,切實保障人民群眾的合法權益。

“本次發(fā)聲是近期來首次中央對于政策調整的公開具體表態(tài),提出了具體可行的政策內容和優(yōu)化方向,是對7月24日中央政治局會議中提出‘適時調整優(yōu)化房地產政策’的補充和細化?!敝T葛數據研究中心高級分析師陳霄認為,住建部此次發(fā)聲對接下來地方城市政策調整具有關鍵性的指導意義。

陳霄表示,整體來看,核心一二線城市政策調整的空間仍然較大,預計在本次發(fā)聲的引導下,后續(xù)重點城市跟進調整的預期提升,并且調整首付比例及調整“認房又認貸”方面成為重要的方向。

“認房不用認貸”

住建部此次發(fā)聲主要涉及首付、稅費、房貸“三板斧”。其中,最受市場關注的是“認房不用認貸”政策。

來自貝殼研究院的信息顯示,“認房不認貸”是指,商業(yè)銀行在確定貸款比例時,只按照家庭名下是否有房來認定,不管購房家庭是否有住房貸款記錄。目前一些重點城市實行“認房又認貸”,即“賣一買一”情況下只要全國內范圍內有過購房貸款記錄,再次貸款購買住宅都被認定為二套,“認房不認貸”可以讓這部分購房群體按照首套房標準貸款。

根據諸葛數據研究中心不完全統(tǒng)計,去年至今,已有包括鄭州、杭州、南京、蘇州、無錫、天津、佛山、珠海、東莞等在內的超20城調整“認房又認貸”政策,但一線城市和部分重點二線城市仍然嚴格執(zhí)行“認房又認貸”政策。

來源:貝殼研究院

根據貝殼研究院,北京一套650萬元的改善性住房(非普),在“認房不認貸”的情形下,首付比例40%,而在“認房又認貸”的情形下,首付比例翻倍為80%,首付多出260萬元,可見換房艱難。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示,當前上海仍執(zhí)行“認房又認貸”政策,導致部分購房者在換房過程中,首付比例高達70%、房貸利率高達5.25%;但若調整為“認房不認貸”,則首付比例可以調整為35%、房貸利率可以降至4.55%。

深圳同樣嚴格執(zhí)行“認房又認貸”政策,購買二套房首付比例最低70%,非普通住房首付比例高達80%;“賣一買一”的換房群體,即便貸款已結清,首付比例仍為50%(普宅)或60%(非普)。

“‘認房不認貸’政策肯定有利好,能夠釋放一部分購買力,比如深圳的置換群體首付從五成降到三成,二套房首付從七成降到五成。”深圳一民營房企營銷口人士于泊(化名)向時代周報記者表示,從當前的市場情況來看,“認房不認貸”政策短期內最有效,而且實操性比較強。

陳霄持同樣觀點,“若是取消‘認房又認貸’,那么購買二套房就可以按照首套房標準執(zhí)行,對于改善性群體來說可謂是一個重磅利好,大大降低購房成本,減輕還款壓力,拉動入市積極性,促進改善性需求釋放?!?/p>

優(yōu)化“認房又認貸”對于促進改善性需求釋放可以說是立竿見影。

2022年3月1日,鄭州市人民政府辦公廳網站發(fā)布《關于促進房地產業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》,宣布取消“認房又認貸”政策,成為首個取消“認房又認貸”的大城市。

根據貝殼研究院監(jiān)測,2022年3月當月,鄭州二手房成交環(huán)比增長106%,其中改善性住房成交增長的貢獻最大,120平方米以上、總價150萬元以上的改善房源成交增速分別為115%、147%,超過其他戶型房源。

如何落地仍有不確定性

近期,房地產市場由于尚未走出低迷區(qū)間而備受關注。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析認為,目前房地產出現新形勢,譬如資產價格下跌加速,70個大中城市中3月13個城市二手房價格環(huán)比下跌,6月高達63個;市場需求下行,二季度商品房銷售下行明顯,在去年下跌28%的基礎上,今年又降了22%。

國家統(tǒng)計局7月17日發(fā)布的數據顯示,今年上半年,全國商品房銷售面積59515萬平方米,同比下降5.3%,其中住宅銷售面積下降2.8%;商品房銷售額63092億元,增長1.1%,增幅較1-5月大幅收窄7.3個百分點,其中住宅銷售額增長3.7%。截至6月末,全國商品房待售面積64159萬平方米,同比增長17.0%,其中住宅待售面積增長18.0%。

來源:國家統(tǒng)計局

7月的成交量依然處于低位。

易居房地產研究院發(fā)布數據顯示,7月1-20日全國50個重點城市新建商品住宅成交面積為816萬平方米,環(huán)比6月1-20日下降33%,同比2022年7月1-20日下降37%。

諸葛數據研究中心監(jiān)測數據顯示,7月1-23日,包括北京、深圳、成都、蘇州、佛山、青島等在內的重點15城累計成交新房53740套,較6月同期下降23.55%;包括北京、深圳、杭州、南京、廈門等在內的重點10城累計成交二手住宅41579套,較6月同期下降11.88%,處于歷史中低位水平。

“成交節(jié)節(jié)回落,表明伴隨著剛需剛改退潮,改善需求接棒,短期內對成交的支撐作用依舊有限。”克而瑞研究中心指出。

深圳一在建樓盤,時代周報記者攝

李宇嘉認為,此次政策調整,是2014年去庫存以來又一次政策大力度紓困,主要目的就是穩(wěn)定和托底地產,釋放內需和消費潛力,實現穩(wěn)增長、穩(wěn)就業(yè)的目的?!翱紤]到熱點城市剛需集中,換房需求開始主導,此次政策降低成本和門檻,會有效果。但具體的效果,還要看后續(xù)各地推進落實的情況,要看金融財稅部門后續(xù)的政策實施?!?/p>

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