溫州房?jī)r(jià)跌落神壇,下一個(gè)是誰(shuí)?-全球速訊
2023-06-14 08:14:06    騰訊網(wǎng)

溫州房?jī)r(jià)跌落神壇,下一個(gè)是誰(shuí)?

最近,統(tǒng)計(jì)局1—4月的70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)出爐。其中新房?jī)r(jià)格跌得最慘的是溫州,同比下跌6.5%。

這些年說(shuō)起溫州,大家無(wú)一例外都會(huì)想到的詞是“溫州炒房團(tuán)”。


(相關(guān)資料圖)

但在“溫州炒房團(tuán)”的故事發(fā)生以前,和溫州關(guān)聯(lián)的還有一個(gè)熱詞,只是這些年,大家逐漸淡忘了而已,這個(gè)詞就是——“房?jī)r(jià)第一城”。

為什么叫溫州“房?jī)r(jià)第一城”?我們看看數(shù)據(jù):

2005年,溫州市區(qū)開(kāi)始有新房的價(jià)格超過(guò)1萬(wàn)元/平方米;

2007年,溫州的房?jī)r(jià)突破2萬(wàn)元/平方米;

2011年,溫州市區(qū)的房?jī)r(jià)飆到了3.6萬(wàn)/平方米。

2010年的時(shí)候,北京中關(guān)村附近的房子均價(jià)也就3萬(wàn)/平方米出頭。

2010年,一位央視記者去溫州采訪當(dāng)?shù)匾粋€(gè)市民,面前的這個(gè)新樓盤開(kāi)盤價(jià)多少能承受?這位市民回答:“房?jī)r(jià)太高肯定沒(méi)人要,大概三萬(wàn)左右是最適合的”。隨后,這番言論遭到了全國(guó)不少網(wǎng)友的吐槽,而這個(gè)溫州市民也被大家稱為了“合適哥”。

所以,溫州“房?jī)r(jià)第一城”的稱號(hào)一點(diǎn)不虛,當(dāng)年它的房?jī)r(jià)確實(shí)超過(guò)北京、上海,是中國(guó)曾經(jīng)房?jī)r(jià)最高的城市。

01

曾經(jīng)的房?jī)r(jià)第一城

溫州“房?jī)r(jià)第一城”,一開(kāi)始不是因?yàn)槌捶?,而是?lái)源于溫州人實(shí)打?qū)嵉呢?cái)富積累。

1978年改革開(kāi)放以后,溫州人可以說(shuō)是新中國(guó)成立以后最早的一批“民營(yíng)企業(yè)家”,1982年溫州申領(lǐng)執(zhí)照的人數(shù)就達(dá)10萬(wàn)余戶,占全國(guó)十分之一左右。

來(lái)自溫州的日用品、小家電被源源不斷地銷往全國(guó)乃至世界各地,溫州人的生意也越做越大,各種小作坊也升級(jí)為現(xiàn)代工廠。溫州的GDP也因此出現(xiàn)了爆炸式增長(zhǎng)。

當(dāng)溫州工業(yè)化進(jìn)程造富了那么多位民營(yíng)企業(yè)家,這些民營(yíng)企業(yè)家們也反過(guò)來(lái),“造?!绷藴刂輼鞘?。

但是,在發(fā)家致富的過(guò)程中,溫州人也對(duì)“搞錢效率鏈”有了深刻的理解——搞農(nóng)業(yè)的不如搞商業(yè)的,搞商業(yè)的不如搞金融的。

于是,在2000年左右,溫州人開(kāi)始發(fā)揮商會(huì)的優(yōu)勢(shì),把所有人的錢湊到一起,形成一個(gè)龐大的流動(dòng)資金池,開(kāi)始在上海、杭州、蘇州、廈門、北京、寧波、金華等地置業(yè),他們北上南下,東奔西走,橫掃了大半個(gè)中國(guó)的樓市,最瘋狂的時(shí)候,上海35%的房子都是溫州人買走的。

溫州成為了“炒房團(tuán)之都”,“溫州炒房團(tuán)”也開(kāi)始一戰(zhàn)成名,成為彼時(shí)中國(guó)樓市不可忽視的“推波助瀾者”。

如果在當(dāng)時(shí),和任何一個(gè)溫州人說(shuō),“你們的城市將會(huì)迎來(lái)一場(chǎng)大洗牌,房?jī)r(jià)會(huì)迎來(lái)10年下跌,成為全國(guó)跌幅最大的城市”,他一定會(huì)覺(jué)得你瘋了。

然而,時(shí)代的浪潮中,所有人都覺(jué)得自己是偉大的弄潮兒,可以驕傲地乘風(fēng)遠(yuǎn)航,但是往往只有潮水退去了,才發(fā)現(xiàn)裸泳的其實(shí)是自己。

02

為何跌落神壇?

大概從2010年開(kāi)始,溫州的房?jī)r(jià)開(kāi)始走下坡路,因?yàn)槔瓌?dòng)房?jī)r(jià)最重要的核心因素——經(jīng)濟(jì)的基本面慢慢消退了。

第一,產(chǎn)業(yè)鏈傾頹。

溫州是以中小型企業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),缺乏大型科技型企業(yè)集團(tuán),產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)整體科技含量不高,外貿(mào)行情極易受疫情及國(guó)際金融貿(mào)易戰(zhàn)影響。

當(dāng)前,面對(duì)復(fù)雜的國(guó)內(nèi)外宏觀發(fā)展形勢(shì)以及諸多其他因素,溫州的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)就沒(méi)有太大優(yōu)勢(shì)了。制造業(yè)以勞動(dòng)密集型結(jié)構(gòu)為主,科技含量高的企業(yè)相對(duì)較少,現(xiàn)代服務(wù)業(yè)明顯落后,成為制約溫州產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要因素。

第二,人口流入乏力。

圖片來(lái)源:浙江省統(tǒng)計(jì)局

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2000-2020年,在浙江11個(gè)地市中,溫州是唯一吸納省外人口總量下降的城市,占全省比重也從2000年27.70%一路下降至2010年23.00%、2020年14.17%。

過(guò)去10年時(shí)間,溫州人口凈流入僅45萬(wàn)人。2022年末,溫州全市常住人口為967.9萬(wàn)人,與2021年末常住人口964.5萬(wàn)人相比,僅增加3.4萬(wàn)人。

這主要還是由于溫州的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)決定的。由于交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)不足、城市能級(jí)不高,高端產(chǎn)業(yè)較少,難以吸引知識(shí)分子匯集,外來(lái)人口的整體受教育水平也較低,消費(fèi)能力有限。

第三,新房陷入保交樓困境。

今年開(kāi)始,溫州還面臨著交付困難、延期交付等“交付大考”。

溫州“交付難”主要是因?yàn)榉績(jī)r(jià)下跌,致使房企資不抵債。由于銷售景氣度下滑,疊加行業(yè)融資收緊,引發(fā)了一些房企資金周轉(zhuǎn)的流動(dòng)性問(wèn)題。為了生存,這些房企只能降價(jià)自救。

03

人、產(chǎn)業(yè)鏈、城市

雖然溫州的房?jī)r(jià),尤其新房?jī)r(jià)格暴跌的厲害。但對(duì)于這個(gè)千萬(wàn)人口的城市,不能以全概偏,僅憑一個(gè)整體的頹勢(shì),就否定了全部希望。

事實(shí)上,在歷經(jīng)了樓市暴跌后,溫州當(dāng)前的房?jī)r(jià)水平仍然不算低。中國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,2021年溫州全市新房均價(jià)在1.97萬(wàn)元/平方米,明顯高于中部省會(huì)城市長(zhǎng)沙1萬(wàn)元/平方米、武漢1.7萬(wàn)元/平方米的均價(jià)。

如果我們仔細(xì)往下剝一層,再看看區(qū)縣級(jí)別的房?jī)r(jià)變化,一個(gè)很神奇的現(xiàn)象擺在我們面前——溫州雖然整體下跌,但是以樂(lè)清市為代表的區(qū)縣,房?jī)r(jià)卻在持續(xù)上漲。

現(xiàn)在樂(lè)清市的新房平均價(jià)格大約為1.66萬(wàn),而二手房的平均價(jià)格高達(dá)2.23萬(wàn)。

這其實(shí)又是一個(gè)“曾經(jīng)的溫州故事”。因?yàn)闃?lè)清有很好的產(chǎn)業(yè)鏈基礎(chǔ),民營(yíng)資本在其中扮演了很重要的角色,和當(dāng)年溫州差不多。

但是,溫州樂(lè)清的未來(lái)房?jī)r(jià)能否繼續(xù)繁榮,還得看產(chǎn)業(yè)鏈的規(guī)模優(yōu)勢(shì),以及能否持續(xù)吸引人口流入。

總結(jié)來(lái)說(shuō),房?jī)r(jià)的故事,其實(shí)就是人、產(chǎn)業(yè)鏈、城市共榮的故事,缺了一個(gè)角,即便當(dāng)年的房?jī)r(jià)第一城,也逃不了沒(méi)落的命運(yùn)。

(觀點(diǎn) / 靖 主筆 / 江雁 羅瑤)

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