取消住房限售等過時的限制政策勢在必行
2023-06-23 10:30:30    中國經(jīng)營網(wǎng)

6月15日,福清市發(fā)布取消新房2年限售的政策,引起各方關(guān)注。其實從2022年以來,已經(jīng)有一些城市取消了限售政策,這也是促進房地產(chǎn)實現(xiàn)良性循環(huán)和平穩(wěn)健康發(fā)展的必然要求,相信今后還會有一些城市不斷跟進。

2021年年底以來,中央領(lǐng)導(dǎo)高瞻遠矚,一直在強調(diào)要“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求,因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”;從2022年7月的中央政治局會議到2022年的中央經(jīng)濟工作會議也都指出,要“支持剛性和改善性住房需求”。中央財辦在解讀中央經(jīng)濟工作會議精神和當(dāng)前經(jīng)濟熱點問題時也指出:“要著力改善預(yù)期,擴大有效需求,支持剛性和改善性住房需求,比如,在住房消費等領(lǐng)域還存在一些妨礙消費需求釋放的限制性政策,這些消費潛力要予以釋放?!?/p>

確實,自2017年從嚴房地產(chǎn)調(diào)控以來,各地因城施策,不同程度實行了限購限貸限價限售政策,使過去房價過快上漲的趨勢得到了抑制。疊加3年新冠疫情的影響,大部分城市房價都出現(xiàn)了下跌的情況,個別城市房價攔腰斬斷,購房者的剛需和改善性住房需求,因為工作不穩(wěn)定、收入下降,住房限售、限貸等不能如期實現(xiàn)。


(資料圖片)

以福清市為例,該市從2017年7月26日以來執(zhí)行了新房限售政策,即執(zhí)行“新建商品住房取得不動產(chǎn)權(quán)證未滿2年的,不得上市交易”的政策,一些家庭因為所購住房持有不到2年,小房換大房的改善性需求的愿望不能實現(xiàn)。鑒于此,為了促進樓市回暖,促進改善性住房需求的釋放,活躍二手房市場,福清市官方發(fā)布通知,自6月15日起,取消新房限售的規(guī)定。

取消限售非常有必要。從理論上來講,商品住房應(yīng)該允許市場自由交易,不應(yīng)該有限售這樣的行政性規(guī)定。限售剝奪了購房者自由交易的權(quán)利,由于不能及時把住房進行變現(xiàn),增加了持有住房的風(fēng)險。一般只有政策性住房或保障性住房才有限售的規(guī)定。當(dāng)然,為了使房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,抑制過度的投機投資需求,在房價上漲過快時,階段性采取限售政策也未嘗不可。既然是階段性政策,現(xiàn)在樓市形勢已經(jīng)發(fā)生改變,目前樓市低迷,限售這樣的行政性手段及時放開也是情理之中的。

限購道理也是一樣。由于住房有一定的公共屬性,涉及國計民生,自住投資兩相宜,如果賦予住房投資的屬性,在房價不斷上漲有盈利空間的情況下,住房需求就是無限的,加之金融杠桿的作用,有可能引發(fā)樓市泡沫。因此,住房限購是符合經(jīng)濟學(xué)原理的。當(dāng)然,住房限購政策也需要根據(jù)樓市的不同情況,適當(dāng)進行調(diào)整。尤其是我國的生育國策已經(jīng)發(fā)生了很大變化,原來的住房限購政策大多是根據(jù)三口之家的核心家庭制定的政策,當(dāng)前我國已經(jīng)全面實行三孩兒政策,因此應(yīng)及時根據(jù)我國生育國策和當(dāng)?shù)厝丝谌瞬耪哌M行調(diào)整。

除了限售、限購政策需要調(diào)整之外,限貸、限價等一攬子房地產(chǎn)調(diào)控政策也需要調(diào)整?,F(xiàn)在不少城市因城施策對限貸政策已經(jīng)有了一些調(diào)整,一般房貸利率都根據(jù)LPR做了動態(tài)調(diào)整,房貸利率有所下降,首付款比例有所下降,但仍然有調(diào)整的空間。因為住房是家庭最大的資產(chǎn),一般家庭需要傾其所有積蓄和未來收入才能買得起房,因此貸款買房可以提前圓家庭的住房夢。但住房貸款是消費貸款,購房是民生需求,因此,房貸利率應(yīng)該低于中小微企業(yè)貸款利率,目前商業(yè)房貸利率與歷史上可以打七折比,仍有下降空間。不僅首套房和二套房貸利率要下降,存量房貸利率也應(yīng)隨LPR下降而下降,因為存量房貸原本就是浮動利率貸款,只是有些人在利率轉(zhuǎn)換過程中選擇了固定利率貸款,而導(dǎo)致其房貸利率居高不下,提前還貸潮現(xiàn)象就是這個問題的反應(yīng)。及時調(diào)整存量貸款利率,無疑會減少由于房貸利率過高而導(dǎo)致的提前還貸,有利于金融市場及房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。過去認房又認貸的限貸政策,也應(yīng)及時做出調(diào)整,執(zhí)行認房不認貸政策,更有利于釋放住房需求,有利于樓市回暖。

限價政策也應(yīng)該及時做出調(diào)整。市場經(jīng)濟下,房價由供求關(guān)系決定,供不應(yīng)求房價上漲,供過于求房價下降,供求平衡房價自然會穩(wěn)定下來。房價的高低變化是供求關(guān)系的反應(yīng),房價是市場供求關(guān)系的靈敏信號,通過價格高低,可以判斷供求關(guān)系,以便于通過政策引導(dǎo)供求關(guān)系走向平衡。限價政策使價格這個市場信號失靈,也引發(fā)了新房與二手房房價倒掛,使人們更多買新房而不買二手房,進而使二手房房價不斷走低,不利于樓市穩(wěn)定和平穩(wěn)健康發(fā)展。因此,商品房限價政策應(yīng)放開,房價應(yīng)與物價、地價、融資成本、拆遷成本等相關(guān)聯(lián),讓供求決定價格。從世界各國發(fā)展規(guī)律來看,房價小幅上漲,住房有保值增值功能,樓市才能平穩(wěn)健康發(fā)展。

此外,普通商品住房標(biāo)準(zhǔn)也需要做出動態(tài)調(diào)整。很多城市普通住房標(biāo)準(zhǔn)中的房價還是幾年前甚至10年前的房價,尤其對于一線城市而言,很多普通住房有被豪的現(xiàn)象,即使是中小戶型也不能享受普通住房的稅收、房貸優(yōu)惠,提高了購房成本,不利于住房需求釋放,也不利于樓市回暖。

綜上,當(dāng)前樓市低迷是暫時的,我國城市化依然處于快速發(fā)展階段,每年有大約1300萬人口進城,仍然有大量的剛需和改善性住房需求存在,未來通過各地因城施策,調(diào)整過時的限售限購限貸限價等政策,必將有效釋放剛需與改善性住房需求,促進新房與二手房交易,讓更多的人實現(xiàn)住有所居的愿望,樓市平穩(wěn)健康發(fā)展也一定能夠?qū)崿F(xiàn)。

作者系首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長兼秘書長、教授

(文章來源:中國經(jīng)營網(wǎng))

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