樓市新政一周實地看:房價漲真火還是虛火?
2023-09-09 09:28:59    騰訊網(wǎng)

《中國經(jīng)濟周刊》記者 張宇軒|北京報道

歷經(jīng)六年半的嚴格限購之后,9月1日晚間,北京的“認房又認貸”成為了歷史。

隨之而來的周末,“房價上漲”“成交量激增”“一房難求”……北京樓市升溫的消息不斷見諸媒體。


(相關資料圖)

漏洞百出的造勢,銷售人員嘲諷“客戶竟當真了”

“從9月1日政策出來到現(xiàn)在,一個周末里我們天天加班到凌晨十二點,基本上一天20多套房子輕輕松松地就往外賣,剩余的好房已經(jīng)特別少了”。

9月4日,北京市通州區(qū),《中國經(jīng)濟周刊》記者以購房者身份對傳聞中的幾個熱門樓盤進行走訪時,其中,招商蛇口旗下璀璨公元的銷售人員向記者如此描述該樓盤在“認房不認貸”政策后的銷售情形。

該樓盤處于通州區(qū)的環(huán)球影城板塊,從北京CBD核心區(qū)前往該樓盤,大約需要乘坐約一個小時的地鐵。

綜合樓盤銷售人員的介紹,以及銷售中心公示信息和北京市住建委備案信息,璀璨公元目前有6棟住宅樓共281套房子正在預售,每平米均價在6萬元左右,今年8月取得預售許可證啟動預售,預計于2025年合同竣工。

樓盤銷售人員積極營造出該樓盤極為緊俏的信號。“之前我們就積累了很多意向客戶,8月20日開盤當天來了320組客戶,按順序搖號選房,281套房當天就被‘選走’差不多180套。”

當記者隨手指著其中9號樓的一套中等戶型住宅表達了購買意愿后,該銷售人員表示,“9號樓真的沒啥房了,一、二層的房子都沒了”。

(9月4日,璀璨公元銷售中心的活動展板顯示,已有192位業(yè)主在此購房。攝影:《中國經(jīng)濟周刊》記者 張宇軒)

銷售中心沙盤展示區(qū)的一個活動展板上赫然顯示“恭喜您成為第192位業(yè)主”。前述銷售人員解釋說,截至當天已經(jīng)有192套房子被客戶選購。

盡管種種跡象都顯示著璀璨公元正處于“熱銷中”,但這些數(shù)據(jù)似乎經(jīng)不起推敲。如按銷售的第一種說法,8月20日該樓盤被“選走”180套房子,在最近的周末又能“一天20套輕輕松松往外賣”,那即至少有220套房子已經(jīng)售出或預定。而按他的第二種說法,截至當天的銷售數(shù)據(jù)是192套。

那到底賣了多少套呢?

(9月8日凌晨,住建委官網(wǎng)最新數(shù)據(jù)顯示,璀璨公元“真沒啥房”的9號樓僅有3套被預定。圖據(jù):北京市住建委官網(wǎng))

記者查驗該樓盤在北京市住建委官網(wǎng)的項目公示信息發(fā)現(xiàn),截至9月8日凌晨,即“認房不認貸”政策落地剛滿一周時,璀璨公元(住建委官網(wǎng)備案名稱為“璀璨雅苑”)處于“正在預售”狀態(tài)的281套房中,僅有18套為“已預訂”狀態(tài),“已簽約”“網(wǎng)上備案聯(lián)機”“資格核驗中”的房屋數(shù)量均為零。

記者就192套的售出數(shù)據(jù)與住建委官網(wǎng)備案數(shù)據(jù)之間的差異,對樓盤的銷售情況提出了質疑。前述銷售人員以網(wǎng)站數(shù)據(jù)更新不及時、部分客戶購房資格尚在審核、有部分客戶退房等理由作解。

(銷售人員誤發(fā)語音:“客戶竟當真了”。)

然而,戲劇性的一幕出現(xiàn)了。在結束了與記者的通話后,該銷售人員誤發(fā)了一條微信語音信息給記者。信息中,該銷售人員嘲諷說:“那天來咱們項目上看到‘砸金蛋’的那個牌子上寫著192位業(yè)主,然后這個客戶就當真了……”

幾秒鐘后,該語音消息被撤回。記者再度表達質疑時,該銷售人員堅稱“確實有192個客戶交過錢”。

漲價風波:“黑紅也是紅”?

回到9月1日晚,北京市住建委、央行營管部、金融監(jiān)管總局北京監(jiān)管局聯(lián)合發(fā)布《關于優(yōu)化個人住房貸款中住房套數(shù)認定標準的通知》,宣布在全市范圍內實施“認房不認貸”。

當天晚間,璀璨公元樓盤“今夜不打烊”“所有在售房源價格明日全線上調2%”的鮮紅海報就在微信群中擴散開,一時間在樓市中引起軒然大波。但也就在引發(fā)輿情的約幾個小時后,該宣傳海報中便刪去了“所有在售房源價格明日全線上調2%”的字樣。

(璀璨公元引發(fā)輿情的“漲價”海報前后對比。圖據(jù):中新經(jīng)緯)

前述銷售人員向記者證實了這一消息,“第二天住建委直接就來了,給我們項目罰款了”。

對于“瘋傳”的漲價2%,該銷售人員表示這一說法并不準確:“并不是你們說的漲價2%,而是在優(yōu)惠的幅度上收了兩個百分點,假如之前優(yōu)惠了十個點,現(xiàn)在收兩個點,就成了優(yōu)惠八個百分點,相當于上調2%”。

“事實上,上調2%在(‘認房不認貸’)政策之前就已經(jīng)在執(zhí)行了,只不過是趁著現(xiàn)在這個熱度,把這個公布出來?!痹撲N售人員稱。當記者表示這一營銷策略實為制造焦慮時,該銷售人員則表示“黑紅也是紅”。

(9月3日深夜,璀璨公元的建筑工地內能聽到機器的轟鳴。攝影:《中國經(jīng)濟周刊》記者 張宇軒)

按照其所述的營銷邏輯,“只有人多的地兒(指樓盤)才會漲,人不多的地兒沒有那個底氣漲價,買漲不買跌嘛!”他指著手機上官媒對于此事的一篇報道說,“現(xiàn)在大家都知道了,央媒的這個點名批評其實正是給我們增加了熱度?!?/p>

該銷售人員為記者算了一筆賬:以住宅面積為111.22平方米的戶型為例,不計優(yōu)惠的總價約為706.29萬元。若按之前的優(yōu)惠政策,總價優(yōu)惠后為678.04萬元;優(yōu)惠政策上調2%后,僅可執(zhí)行九八折優(yōu)惠,折后總價約為692.16萬元,相當于多花了約14萬元。

(9月4日,京玥蘭園樓盤正在施工。攝影:《中國經(jīng)濟周刊》記者 張宇軒)

在與璀璨公元一路之隔的京玥蘭園也在這一時間段出現(xiàn)了類似的調價情況。京玥蘭園銷售人員向記者表示,“你要是今天早上來,還能多優(yōu)惠兩個點,下午這個點(約17時)就沒這樣的優(yōu)惠了?!?/p>

據(jù)京玥蘭園銷售人員介紹,9月4日上午之前,該樓盤執(zhí)行的是九六折上再打個九八折(即優(yōu)惠價=原價*96%*98%)的“折上折”優(yōu)惠,如今則取消了九八折的優(yōu)惠活動,僅在原價的基礎上執(zhí)行九六折,相當于價格上調了不到2%。按照這一說法,購房者半日之內就損失了十幾萬。

真火還是虛火?

“一天輕輕松松二十多套”“三天賣了差不多四十套”“看房須排隊”“加班到深夜”,僅就“認房不認貸”之后首個周末的看房、銷售情況,璀璨公元與京玥蘭園的說法似乎相差并不大。

但據(jù)記者到訪當天(周一)實地觀察,當時的實際情況與這類說辭有所差距。

9月4日下午,記者到訪時,京玥蘭園銷售中心僅有為數(shù)不多的幾名訪客到場咨詢看房,樣板間幾乎沒有訪客的身影,用于接送客戶的班車也一直處于閑置狀態(tài),“排隊看房”的情況并不存在;璀璨公元銷售中心的訪客情況相對而言較為良好,但記者到訪的兩個小時內無人定房、簽約,很難看出“一天輕輕松松二十多套”的銷售跡象。

兩家公司的銷售人員給出的說法基本一致:周末的銷售情況的確火爆,周一是工作日,訪客自然不多。

相對房企花樣百出的營銷炒作,多數(shù)購房者的表現(xiàn)則較為淡定。在對購房者的采訪中,多位受訪者表示擔心當前樓市的“火爆”景象有人為造勢因素,決定再觀望觀望。

看房者周先生表示,樓市新政才剛剛出臺,眼下正處于房地產(chǎn)行業(yè)“金九銀十”的熱季,等待后續(xù)其他利好政策落地,即便 “買漲”,也要充分看清價格走勢再出手購房,避免在房價高位時盲目接盤??捶空邚埾壬鷦t認為, “比起‘認房不認貸’這類限購政策松綁,能夠真正降低硬性購房成本的政策更值得期待。”

博弈之下,這是不少購房者的心態(tài)。

責編:郭霽瑤

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