作者 | 畢亞軍

咱們這批民營(yíng)房企大老板，令人匪夷所思。最不可思議的是——

他們為什么愿意借那么多錢？為什么敢借那么多錢？以及為什么能借到那么多錢？

(資料圖)

您或許覺得，搞房地產(chǎn)最需要的就是錢，所以只有能不能借的問題，不存在愿不愿借，敢不敢借的問題。

其實(shí)不然。

【1】

如今馬后炮回頭看，但凡稍微理性點(diǎn)，對(duì)自己、伙伴與客戶負(fù)責(zé)一點(diǎn)，這其中的很多老板就不該去借那么多錢。

為什么呢？

資金利息太嚇人啊。

最近，恒大應(yīng)該是最近多年最接近真實(shí)地亮了家底：截至2022年底，總負(fù)債約2.43萬億，有息負(fù)債約1.7萬億，凈資產(chǎn)-5991億。

從市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)層面看，已經(jīng)沒有人能救得了它，也沒人會(huì)傻到去救它了。

恒大總負(fù)債不到2萬億時(shí)，曹德旺就曾批評(píng)許家印借錢太多，說他數(shù)學(xué)學(xué)錯(cuò)了小數(shù)點(diǎn)。而現(xiàn)在的恒大——一年資金利息，就能拖死幾個(gè)曹德旺了。

按恒大財(cái)報(bào)，目前其借款平均利率在8%以上。巨債，高利，利滾利，繼續(xù)這么下去，其總債務(wù)超3萬億，也是指日可待了。

【2】

不只現(xiàn)在，也不只恒大。

房地產(chǎn)企業(yè)，尤其民營(yíng)房企的資金利率，一直都是高得嚇人的。

有息負(fù)債才3800多億的2016年，恒大的平均年利率8.5%，利息成本超過320億一年，而它當(dāng)年的凈利潤(rùn)才不到180億。

另一個(gè)病入膏肓的，融創(chuàng)，2019年平均融資成本8.1%。其他家，也基本是8%起跳，一些短債、救命債則常常高到利率違法。

這么重的息，這么大的量，合起來就是一不小心就人仰馬翻的高風(fēng)險(xiǎn)——真遇到點(diǎn)大的波動(dòng)，即使不死，也是生不如死。

這樣的生意，換作是您，而您又還有點(diǎn)清醒與良知，有著對(duì)自己、伙伴、客戶負(fù)責(zé)的態(tài)度，會(huì)去大做猛做嗎？

我想是不會(huì)的。

香港地產(chǎn)巨頭李兆基有句名言：“小生意怕食不怕息，大生意怕息不怕食。”

翻譯下就是，小生意怕吃吃喝喝鋪張浪費(fèi)，生意大了怕借錢太多，被利息拖死。

人稱四叔的李兆基，曾是很多內(nèi)地房企老板的偶像。叔叔的話大家一定是都聽過，只不過統(tǒng)統(tǒng)聽成了劉若英的《后來》：

初聽不識(shí)曲中意，再聽已是曲中人。

【3】

房地產(chǎn)老板折騰到現(xiàn)在的狀況是，遍地輸家，少贏家。誰贏了呢？

就商業(yè)企業(yè)層面來說，顯然是銀行。

房地產(chǎn)企業(yè)這些年給銀行為主的金融機(jī)構(gòu)貢獻(xiàn)了多少利息，沒有準(zhǔn)確數(shù)字，但應(yīng)該是很大的數(shù)字。然而，相對(duì)于它們從購(gòu)房者那里賺到的，房企的貢獻(xiàn)也就是小意思了。

房地產(chǎn)企業(yè)高利率的另一邊，中國(guó)購(gòu)房者也是長(zhǎng)期承受著較高的房貸利率，一些在2015至2019年之間買房的，甚至是高達(dá)6%的年利率。

即便如今行情不好，為了刺激房市降了息，最新利率大多也還在4%左右。

據(jù)央行數(shù)據(jù)，到2022年末，我國(guó)個(gè)人住房貸款余額已超38萬億，只按4%計(jì)算，每年利息也超1.5萬億了。

而據(jù)原銀保監(jiān)會(huì)披露，2022年全年，我國(guó)商業(yè)銀行累計(jì)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)2.3萬億元。

居民房貸，基本上也就是銀行了。這兩相對(duì)比，可見房貸對(duì)銀行的貢獻(xiàn)比，也可見居民房貸的壓力。

這樣的還貸狀況，擱在經(jīng)濟(jì)暢旺之時(shí)，不會(huì)有啥問題，但若擱在相反的大環(huán)境下，壓力就會(huì)比較大并且會(huì)影響到更多了。

【4】

經(jīng)濟(jì)要轉(zhuǎn)向消費(fèi)驅(qū)動(dòng)，但今年以來的消費(fèi)，包括房地產(chǎn)行業(yè)，都更不容樂觀。

大家都在聊，消費(fèi)為什么難振，老百姓為什么不消費(fèi)，其中一個(gè)比較共識(shí)的看法是：消費(fèi)不振是因?yàn)榇蠹覜]錢了。

這值得商榷。我更傾向認(rèn)為，消費(fèi)不振的更大原因是，大家擔(dān)心將來會(huì)比現(xiàn)在更沒錢。

而這是跟房地產(chǎn)貸款相關(guān)的，尤其是跟銀行這兩年對(duì)于房地產(chǎn)貸款的強(qiáng)勢(shì)，一個(gè)銅板也不讓的強(qiáng)勢(shì)有關(guān)的。

38萬億背后多少個(gè)家庭？當(dāng)大家面臨如此的房貸與銀行壓力，再疊加當(dāng)下經(jīng)濟(jì)狀況，他們就算手里有點(diǎn)錢，敢去消費(fèi)嗎？

回到本文的問題，誰在讓老百姓不敢消費(fèi)？房貸肯定是個(gè)很重要的組成。

大家拼命提前還貸，就是這個(gè)的產(chǎn)物。

而從很多信息看，銀行對(duì)提前還貸是不高興的，甚至各種花花繞，這就是強(qiáng)勢(shì)，一個(gè)銅板也不愿意讓的強(qiáng)勢(shì)。

一些爛尾樓，業(yè)主房子沒拿到，但卻貸款一分都不能少，更可以說是讓人心寒。

大道理不說，人家也是你的客戶啊。銀行是應(yīng)該檢討一下這個(gè)的。這樣做，只會(huì)加重負(fù)面預(yù)期，甚至逼人成老賴。

最近，越來越多人開始討論，包括建議下調(diào)存量房房貸利率，給大家減少點(diǎn)壓力，但銀行也是沒啥積極反應(yīng)。

銀行作為商業(yè)機(jī)構(gòu)追求利益可以理解，從全球經(jīng)濟(jì)和金融市場(chǎng)看，利率的調(diào)整也是件復(fù)雜且絕對(duì)不能輕率的事情，但促進(jìn)民生經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展與繁榮，既是銀行天職所在，也更是根本利益所在。

從后者而論，當(dāng)下，銀行應(yīng)該在不影響大原則的情況下，更加靈活，更加有點(diǎn)服務(wù)的心態(tài)，去讓利于客戶，讓利民生了。

從道義上說，這么多年賺得盆滿缽滿，也該讓利經(jīng)濟(jì)民生修生養(yǎng)息，共渡難關(guān)了。從利益上說，把大家搞得緊張兮兮的，將來你賺誰的啊。

【5】

我有個(gè)放私貸的朋友，操持這個(gè)生意好多年，生意一直好。這幾年，很多類似的人都血本無歸了，他的生意還變得更好。

我問他有啥秘訣？他說了兩條：

一是只借錢給靠譜的人，且不搞高利貸。

他說，愿給很高利息的人，往往不靠譜且自身難保，很容易變成你想他的利，他就要了你的本，害人又害己。

這讓他少賺不少，但也沒吃過大虧。前些年很多蓋房子搞工程的，開出20%的息，他是聽到就喊肚子疼，我要上廁所，上完廁所就是沒錢啊。

有個(gè)家伙當(dāng)時(shí)弄了個(gè)工程，開給他25%借錢，他不但打死也不借，還跟人家講形勢(shì)，勸人家不要去這么干?，F(xiàn)在，那家伙反過來感謝他：幸虧你不借我，讓我沒干成，不然，我連自己老本都搭進(jìn)去了。

一是借出錢以后會(huì)跟蹤人家，但基本不逼債，甚至繼續(xù)幫人家。

他說，靠譜的人還違約，那就真是有困難，要寬容人家，甚至再給人一筆過關(guān)。

前兩年一些人的生意被不可控力影響，他就曾經(jīng)主動(dòng)再借錢，幫人家熬下去。今年開始陸續(xù)收回來，還有人額外還送紅包。

事前重視風(fēng)險(xiǎn)并且科學(xué)管理風(fēng)險(xiǎn)，甚至讓人不要太冒險(xiǎn)；事中跟蹤風(fēng)險(xiǎn)并且主動(dòng)幫人化解風(fēng)險(xiǎn)，甚至與人一起承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

我一直覺得，我這個(gè)經(jīng)常被開玩笑稱為高利貸販子的朋友，其實(shí)比大多數(shù)大銀行的銀行家，更加像個(gè)銀行家。

——END——

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