有房屋公攤面積高達(dá)50%!取消之聲再起,按套內(nèi)面積賣房能實(shí)現(xiàn)嗎?
2023-07-31 22:34:51    騰訊網(wǎng)

財聯(lián)社7月28日訊(記者 李潔)一線城市紛紛表態(tài)將對樓市政策進(jìn)行優(yōu)化大背景下,市場關(guān)于公攤面積是否可以取消的問題,再度被提及。

“我購買的房子建筑面積是69.75平方米,套內(nèi)面積是32.04平方米,公攤面積已經(jīng)超過了50%”,近日陜西西安一位女士新購的公寓,因公攤面積過大拒絕收房。

“公攤面積超過50%的只是個例,但目前對于高層小區(qū)而言,已有多個項(xiàng)目的公攤面積在30%以上,得房率較低?!币晃环康禺a(chǎn)行業(yè)分析師表示。


(相關(guān)資料圖)

“從這兩年房地產(chǎn)項(xiàng)目的交付情況看,老百姓抱怨比較多的一個情況是,很多房子得房率較低,部分120平方米的房源,其得房率可能還沒有以前90平方米的房源高?!币拙友芯吭貉芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。

中銀證券分析師夏亦豐表示,由于公攤面積確定具有很強(qiáng)的專業(yè)性,廣大購房者對分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e的合理性、準(zhǔn)確性缺乏專業(yè)了解,也不能直觀的了解實(shí)際套內(nèi)面積,且公攤面積因項(xiàng)目不同存在差異,造成消費(fèi)者的質(zhì)疑和矛盾糾紛。

按套內(nèi)面積計價是否可行?

“我看的房屋建筑面積與實(shí)際的得房率差的太多,都是不太能接受30%的公攤面積,20%左右還能考慮?!币晃挥媱澷彿康娜耸扛嬖V記者。

事實(shí)上,近年來公攤面積一直飽受詬病,公攤面積是否能取消也一直備受爭議。

日前,合肥市召開房地產(chǎn)專題會議,明確要抓緊完善十項(xiàng)工作舉措,包括大膽穩(wěn)妥推進(jìn)商品房“現(xiàn)房銷售”試點(diǎn),積極探索商品房銷售按套內(nèi)面積計價等。

“這是目前全國比較早的提出改革公攤面積的城市?!眹?yán)躍進(jìn)表示,這說明在限價等政策背景下,房企玩貓膩,造成得房率過低、公攤面積過高的情況,對購房者的權(quán)益造成了較大損害。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,合肥此次要探索套內(nèi)面積的計價,其實(shí)也是在積極改革公攤面積水分大的問題。

“不同建筑類型的房子,對于公攤面積建設(shè)的要求不同,所以公攤面積所占到的比重也會有所差距?!焙洗T地產(chǎn)機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅告訴記者。

據(jù)中銀證券統(tǒng)計,公攤面積比例無統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn),聯(lián)排、別墅相對最低,公攤面積大約在1%~8%。另據(jù)郭毅介紹,現(xiàn)在低層的電梯洋房,如果是一梯兩戶的話,公攤的比例在15%-17%左右,得房率在83%-85%;11層-18層的小高層,公攤比例在25%-27%,得房率基本上是在73%左右;而18層以上的高層產(chǎn)品,公攤面積大部分會在30%以上。

“對于大部分購房者而言,都希望所買即所得,不希望房屋交付水分太大。”上述房地產(chǎn)行業(yè)分析師表示。

因此,嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,合肥明確探索按套內(nèi)面積計價的方式,有助于減少房企玩貓膩,真正保障了購房者認(rèn)購權(quán)、使用權(quán)。

值得關(guān)注的是,在合肥之前,關(guān)于是否取消公攤面積已經(jīng)爭議了許久。

2019年住建部《住宅項(xiàng)目規(guī)范》征求意見稿中提到“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”;然而2022年3月,最新版本的征求意見稿,已經(jīng)把這條刪除,可見“公攤面積”的取消仍然存在爭議。

于2022年8月29日,內(nèi)蒙古住建廳將取消“公攤面積”的建議列為近期亟需修訂的立法項(xiàng)目建議上報住建部。

其表示,在商品房交易中使用套內(nèi)面積作為計價依據(jù),對防止出現(xiàn)“公攤面積”無序增加,減少購房過程中的矛盾糾紛,維護(hù)老百姓切身利益具有積極的作用。

該建議引起輿論發(fā)酵后,內(nèi)蒙古住建廳在網(wǎng)站的回復(fù)中又稱,鑒于以建筑面積作為商品房銷售的計價依據(jù),已經(jīng)實(shí)施多年,并且已有法律法規(guī)確認(rèn),如果改革計價依據(jù)首先必須修改完善相關(guān)配套制度,明確套內(nèi)建筑面積的概念及計價方式,做好宣傳、普及和解釋論證工作,設(shè)置合理的過渡期,以實(shí)現(xiàn)計價依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)從建筑面積向套內(nèi)面積的平穩(wěn)過渡,因此實(shí)施的難度較大,周期較長。

對房價影響幾何?

取消公攤面積對于房價又會產(chǎn)生什么影響?

早在2002年,重慶成為國內(nèi)首個取消公攤面積的城市,實(shí)行商品房交易按照套內(nèi)面積計價的政策。

據(jù)悉,2002年重慶人大常委會以地方法規(guī)的形式,首次對商品房的計價方式做出明確規(guī)定和要求:商品房現(xiàn)售和預(yù)售,以套內(nèi)建筑面積作為計價依據(jù),商品房買賣合同及商品房權(quán)證應(yīng)當(dāng)載明共用部位及設(shè)施。

該條例于當(dāng)年8月1日施行,宣告重慶在全國率先強(qiáng)制施行商品房銷售以“套內(nèi)建筑面積”計價的政策,不按這一計價依據(jù)銷售的開發(fā)商,將由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正,并處以商品房交易金額 5%的罰款。

“重慶2002年后的20年間房價也沒有因公攤面積制度的取消而出現(xiàn)明顯的變化,尤其是對于購房者來說,總價影響不大?!毕囊嘭S表示。

據(jù)其介紹,重慶的房產(chǎn)銷售廣告上都會分別注明套內(nèi)單價或建面單價分別是多少,購房合同上也會載明,同時物業(yè)費(fèi)大部分還是按照建筑面積在收,整體費(fèi)用與此前沒有差別。

此外,香港于2013年取消了公攤面積,但是房價依然沒有下降,2013年、2014年香港房價同比增速分別為7%、4%,與2012年6%的增速基本保持平穩(wěn)。

“對于房價而言,如果取消公攤面積計量方式的話,那房子的套內(nèi)面積就會跟實(shí)體的建安成本直接掛鉤,那么房屋單價折合下來就會略高一些。所以取消公攤面積計價,只是一種計量方式的改變,并沒有改變房屋本身總價。”郭毅表示。

不過,中銀證券認(rèn)為,取消公攤面積收費(fèi)是趨勢,但仍需要逐步過渡,目前可以先從部分城市開始試點(diǎn),并合理控制比例,增加透明度。

“當(dāng)前公攤面積的計算,既缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn),在測量上又不具有獨(dú)立性,主要是由開發(fā)商測算,然后交由規(guī)劃部門審批。相比取消公攤面積,完善相關(guān)規(guī)定無疑更具現(xiàn)實(shí)意義和可操作性。”夏亦豐表示,比如明確公攤標(biāo)準(zhǔn),明確公攤面積的最大比例、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、測量方式等,減少、避免相關(guān)爭議,也可對肆意擴(kuò)大公攤面積的開發(fā)商引進(jìn)一些懲罰賠償機(jī)制。

(財聯(lián)社記者 李潔)

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