本文來(lái)源：時(shí)代財(cái)經(jīng) 作者：陳澤旋

圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)

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被市場(chǎng)稱為“王炸”的深圳灣百億級(jí)豪宅地塊，如市場(chǎng)預(yù)期那般，引起了一場(chǎng)鏖戰(zhàn)。

6月30日，深圳正式拉開(kāi)第二批次居住用地的拍賣序幕，位于深圳北站國(guó)際商務(wù)區(qū)重點(diǎn)片區(qū)的A811-0347地塊被深業(yè)置地以底價(jià)14.41億元拿下。而位于深圳灣超級(jí)總部基地的T207-0060地塊（下稱“深圳灣地塊”）卻在房企們100多輪的爭(zhēng)搶中，觸及最高限制地價(jià)后進(jìn)入競(jìng)?cè)昶谧猿肿赓U住房建筑面積環(huán)節(jié)。

深圳公共資源交易中心披露，共有6家房企參與深圳灣地塊的競(jìng)買(mǎi)，中指研究院深圳分院指出，這6家房企分別為華潤(rùn)、招商、保利、中海、中鐵和越秀。最終，該地塊由中海以總價(jià)125.32億元和5.85萬(wàn)平方米的自持面積競(jìng)得，溢價(jià)率達(dá)到15%，樓面價(jià)將近6.03萬(wàn)元/平方米。

在深圳灣地塊之前，深圳2013年以來(lái)出讓了7宗總價(jià)超過(guò)百億的地塊（含住宅用地、商辦用地），其中，僅有兩宗由央國(guó)企拿下。上一宗百億地塊誕生于2020年5月，彼時(shí)，龍光憑借115.97億元的總價(jià)、4.08萬(wàn)平方米的人才房配建面積力挫10余家房企，競(jìng)得前海片區(qū)一宗住宅用地，溢價(jià)率高達(dá)45%。

如今，無(wú)論是民營(yíng)房企，還是央國(guó)企，對(duì)于資金的使用都較以往要審慎，而深圳灣地塊之所以引起國(guó)央企們的“廝殺”，原因在于地段優(yōu)質(zhì)和新房限價(jià)政策為企業(yè)創(chuàng)造出的利潤(rùn)空間。同時(shí)， 對(duì)“70/90”戶型限制政策的解除亦為該地塊增加了不少吸引力。

一名不愿具名的房企投拓人士向時(shí)代財(cái)經(jīng)進(jìn)一步指出，地塊所處區(qū)位比較好，可為樓盤(pán)形成品牌效應(yīng)，“在新房限價(jià)的情況下，項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)就可以比較快售罄，創(chuàng)造好的現(xiàn)金流”，這也是房企積極競(jìng)拍深圳灣地塊的主要原因。

時(shí)代財(cái)經(jīng)了解到，深圳灣地塊與地鐵2號(hào)線紅樹(shù)灣站的直線距離不到300米，其所在的深圳灣超級(jí)總部基地，總部大廈林立，已建成或在建的包括TCL、神州數(shù)碼、OPPO國(guó)際總部、招商銀行總部、中興通訊總部、天音控股總部等。

多年來(lái)，深圳灣總部基地內(nèi)罕有宅地出讓，而附近的二手房小區(qū)中信紅樹(shù)灣、紅樹(shù)西岸和御景東方花園均為深圳知名豪宅，目前二手房市場(chǎng)價(jià)可達(dá)15萬(wàn)元/平方米至21萬(wàn)元/平方米。

而根據(jù)深圳公共資源交易中心的要求，該地塊限定的普通商品住房平均銷售價(jià)格為不高于13.33萬(wàn)元/平方米（不含室內(nèi)裝修價(jià)格）。

新房限價(jià)政策的存在讓購(gòu)房者對(duì)“打新”樂(lè)此不疲。樂(lè)有家研究中心指出，6月12日，深圳總價(jià)千萬(wàn)以上的網(wǎng)紅樓盤(pán)海德園A區(qū)結(jié)束選房，一日之內(nèi)237套住宅全部售罄，中簽率僅為36%；而近期入市的深業(yè)云海灣花園在其微信公眾號(hào)披露，6月24日線上選房15個(gè)小時(shí)便實(shí)現(xiàn)900套的成交，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日去化率超過(guò)90%，單盤(pán)攬金100億元，該樓盤(pán)的總價(jià)區(qū)間介于900萬(wàn)元至1931萬(wàn)元。

盡管深圳灣地塊的成交樓面價(jià)已接近6.03萬(wàn)元/平方米，并且新房限價(jià)13.33萬(wàn)元/平方米，但上述房企投拓人士稱，項(xiàng)目仍有正常的利潤(rùn)空間，“自持部分沒(méi)有市場(chǎng)價(jià)，基本上就是各家自己評(píng)估，每家房企的測(cè)算都不太一樣，差距會(huì)比較大，但項(xiàng)目利潤(rùn)空間大概能到10％”。

在深圳灣地塊成交之前，市場(chǎng)存在部分聲音認(rèn)為，該地塊或?qū)⒁驗(yàn)榉科蟮募ち腋?jìng)爭(zhēng)，雙雙觸碰最高限制地價(jià)和最高自持面積而進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，不過(guò)，最終搖號(hào)沒(méi)有出現(xiàn)。

“這樣的結(jié)果符合預(yù)期，現(xiàn)在能拿這種大體量地塊的房企也基本都是以大央企為主了”，上述房企投拓人士表示。

而支撐房企拿地的信心很大程度在于豪宅市場(chǎng)的相對(duì)堅(jiān)挺。樂(lè)有家研究中心的數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)，深圳總價(jià)1500萬(wàn)元以上的高端項(xiàng)目成交占比持續(xù)上升，尤其到4月份，市場(chǎng)有所放緩，豪宅成交占比卻加速上漲，6月更是創(chuàng)下新高。

不過(guò)，樂(lè)有家營(yíng)銷總裁賀玲向時(shí)代財(cái)經(jīng)指出，深圳豪宅市場(chǎng)成交只能算“清涼”，所謂的“火熱”也只是相對(duì)于目前的市場(chǎng)總體成交量而言。

“改善需求、置換需求在住房消費(fèi)中的占比提升了，這類客戶往往具備購(gòu)買(mǎi)力和名額，看準(zhǔn)了優(yōu)質(zhì)房源不會(huì)太猶豫，部分客戶還認(rèn)為現(xiàn)在是抄底時(shí)機(jī)”，賀玲預(yù)計(jì)深圳樓市的兩極分化還會(huì)持續(xù)一段時(shí)間，“總體而言，豪宅成交現(xiàn)狀在今年下半年也會(huì)持續(xù)下去”。

中指研究院深圳分院高級(jí)分析師孫紅梅亦認(rèn)為，豪宅熱銷只是個(gè)案，不能代表整個(gè)深圳樓市的常態(tài)，“豪宅交易火熱并未影響整體市場(chǎng)格局，它的行情走勢(shì)對(duì)樓市影響非常有限，后續(xù)樓市整體復(fù)蘇需要更強(qiáng)的動(dòng)能”。

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