資產(chǎn)荒愈演愈烈,粵系奧園挖來“神助攻”|環(huán)球觀焦點(diǎn)
2023-06-12 10:23:36    騰訊網(wǎng)

資產(chǎn)荒愈演愈烈,粵系奧園挖來“神助攻”

◎?來源?| 地產(chǎn)密探(ID:real-estate-spy)??

去年以來,房地產(chǎn)有多慘,相信大家已深有體會(huì)。近期,已有8家A股房企鎖定“1元退市”。

其中,藍(lán)光發(fā)展已于上周被摘牌,成今年A股首家退市房企,其他被鎖定的有中天金融、泰禾集團(tuán)、嘉凱城、美好置業(yè)、粵泰股份、陽光城、宋都股份。


(相關(guān)資料圖)

H股房企也好不到哪兒去,今年4月上旬,新力控股成首家被港交所摘牌房企,參考悅讀《千億黑馬房企劫難:新力控股被港交所“除牌”》一文。

這些房企去年業(yè)績虧損,被ST警示,債務(wù)沉重,爆雷規(guī)模大,涉訴案件纏身,股價(jià)被持續(xù)看空,如今想翻身難如上青天。

大家不難看出,他們手上可騰挪或套現(xiàn)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)已不多,又被一群債主瘋狂追債,凍結(jié)資產(chǎn),最終被壓垮或直接躺平。

相對而言,融創(chuàng)、佳兆業(yè)、龍光、奧園等出險(xiǎn)房企,當(dāng)前似有大大緩過一口氣的勢頭。

比如,融創(chuàng)去年底境內(nèi)160億元信用債整體展期,今年4月近百億美元境外債獲得高比例支持,參考悅讀《融創(chuàng)再傳重大喜訊,近百億美債重組“放心了”》。

作為粵系房企的佳兆業(yè),危難時(shí)刻,居然得到長城資產(chǎn)、招商蛇口、中鐵五局等央企的積極支援,參考悅讀《佳兆業(yè)重生轉(zhuǎn)運(yùn):“舊改”魔力大,三家央企戰(zhàn)略馳援!》、《佳兆業(yè)“復(fù)牌”了,憑什么搶頭籌?》。

目前出險(xiǎn)H股房企,佳兆業(yè)今年3月上旬率先復(fù)牌,融創(chuàng)1個(gè)月后也得以復(fù)牌,大大提振了出險(xiǎn)房企積極自救的信心。

近日,坊間曝出龍光6月8日曾舉行過離岸私募債持有人電話會(huì),涉及公募美元債重組方案中,可能納入部分債轉(zhuǎn)股選項(xiàng),規(guī)模約占30%,增加約15個(gè)投資物業(yè)項(xiàng)目放入資產(chǎn)池,從此前6個(gè)變成21-22個(gè),變現(xiàn)后剩余現(xiàn)金將支付重組款。

無論是融創(chuàng),還是佳兆業(yè),抑或是正在推進(jìn)債務(wù)重組的龍光、奧園,之所以能讓外界看到希望,背后最大看點(diǎn),就是家底較為厚實(shí),同時(shí)東風(fēng)漸起

今年以來,“資產(chǎn)荒”金融圈或投資圈愈演愈烈,受多次降準(zhǔn)、降息等影響,市場上錢很多,M2屢創(chuàng)新高,去年初到今年1季度末新增43萬億元,但實(shí)體產(chǎn)業(yè)持續(xù)凋敝,可投資且有回報(bào)的地方太少,資本對優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項(xiàng)目仍很青睞。

比如融創(chuàng),一二線優(yōu)質(zhì)住宅開發(fā)項(xiàng)目眾多,占比高,再看粵系的佳兆業(yè)、龍光和奧園,土儲(chǔ)地處大灣區(qū)的深圳、廣州、東莞、惠州等核心城市,特別是舊改規(guī)模龐大,優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)規(guī)模潛力可挖。

近期,知名投行高盛預(yù)期“7月左右樓市會(huì)有史詩級(jí)大招”。6月8日,國家金融監(jiān)管總局局局長李云澤在第十四屆陸家嘴金融論壇上罕見提出,支持超大特大城市城中村改造等重大項(xiàng)目建設(shè)。

此消息一出,地產(chǎn)圈又開始狂想了。

深陷債務(wù)泥沼的中國奧園,近來在債務(wù)紓困及優(yōu)質(zhì)舊改項(xiàng)目盤活中,近半年引入了4家國資“白衣騎士”,加上如今樓市又有大變局跡象,突然備受關(guān)注起來。

6月初,中國奧園與中金國測(中國黃金集團(tuán)下屬中金建設(shè)和國策地理信息科技園集團(tuán)分別持股51:49,今年2月剛成立)達(dá)成全面戰(zhàn)略合作,雙方將重點(diǎn)在廣州城市更新乃至粵港澳大灣區(qū)建設(shè)等深度合作。

很顯然,中金國測是央企中國黃金間接控股子公司,參股方的國策集團(tuán)扮演著“資本方和產(chǎn)業(yè)園開發(fā)及運(yùn)營”雙重角色。如此以來,奧園捆綁中金國測介入廣州等大灣區(qū)核心舊改,勢必會(huì)在項(xiàng)目融資、產(chǎn)業(yè)等得到幫助。

今年4月,奧園與西安航投科創(chuàng)達(dá)成戰(zhàn)略合作,2月廣東國資背景的南粵基金平臺(tái)收購?qiáng)W園健康近3成%股權(quán),且承諾全面介入奧園大灣區(qū)舊改項(xiàng)目合作,1月奧園在珠海主城規(guī)模最大舊改“翠微村”項(xiàng)目引入山東健康且持股60%。

從背景看,西安航投科創(chuàng)、山東健康均為地方國資,在相關(guān)特色領(lǐng)域,均頗具實(shí)力,介入奧園優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目股權(quán)合作后,勢必將加快其資產(chǎn)盤活。

除了高貨值的舊改項(xiàng)目層面引入“國資戰(zhàn)投”外,奧園債務(wù)重組也開始稍有破局。

年初,奧園透露其與若干境內(nèi)金融機(jī)構(gòu)訂立延長本金逾270億元現(xiàn)有境內(nèi)融資期限,另有其他境內(nèi)融資期限安排已開始協(xié)商。

近日,奧園集團(tuán)18.2億元、4年期的“21奧園債”本息展期通過,該筆公司債當(dāng)初就是為“借新還舊”,償還3.2億元“18奧園04” 、15億元“19奧園02”回售所用的。

回頭看,奧園這筆“借新還舊”的發(fā)債節(jié)奏被打亂了,目前市場仍很關(guān)注“19奧園02”、“20奧園01”、“20奧園02”三只境內(nèi)公司債的展期進(jìn)展。

相較于境內(nèi)信用債,今年3月,中國奧園曾披露其跟境外債權(quán)人臨時(shí)小組(占境外未償還債的20%)已達(dá)涉及12筆、總本金34.53億美元債(約合239億元人民幣)暫緩償債協(xié)議,以期全面落實(shí)重組、引入戰(zhàn)投等,目前暫無最新消息。

受出險(xiǎn)等負(fù)面影響,2022年奧園合同銷售金額約202.2億元,較2021年1210.3億元同比下降83.29%,銷售遭遇重創(chuàng),勢必已影響到償債。據(jù)克而瑞監(jiān)測披露,今年前5個(gè)月,奧園取得權(quán)益銷售額36.8億元,排名第98位。

實(shí)際上,奧園銷售額跟償債能力互為影響,唯有債務(wù)重組迎來重大破局,擺脫出險(xiǎn)的干擾,重拾消費(fèi)者信心,聚合精干銷售團(tuán)隊(duì),有望加速邁入正軌。

5月底,廣州發(fā)文明確支持房企與金融機(jī)構(gòu)自主協(xié)商存量融資展期,做好重點(diǎn)房企風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購金融支持和服務(wù),對并購出險(xiǎn)和困難房企項(xiàng)目的并購貸暫不納入集中度管理。對總部位于廣州的奧園來說,無疑是當(dāng)前可抓住的政策利好。

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