金地威新產(chǎn)業(yè)研究院院長葛培?。寒a(chǎn)業(yè)地產(chǎn)面臨結(jié)構(gòu)性分化,四大新機遇影響未來開發(fā)運營模式
2023-08-10 13:23:17    每日經(jīng)濟新聞

每經(jīng)記者 劉頌輝每經(jīng)編輯 魏文藝

園區(qū)經(jīng)濟是觀察中國經(jīng)濟景氣度的重要風(fēng)向標(biāo),也是全社會高度關(guān)注的主要窗口。經(jīng)濟園區(qū)化、園區(qū)產(chǎn)業(yè)化、產(chǎn)業(yè)集群化已成為地方政府推進產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)高級化、產(chǎn)業(yè)鏈現(xiàn)代化的重要抓手。

那么,在當(dāng)前的經(jīng)濟背景下,產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)面臨哪些挑戰(zhàn)?未來將何去何從?8月8日,在觀點機構(gòu)主辦、每日經(jīng)濟新聞等聯(lián)合主辦的2023博鰲房地產(chǎn)論壇期間,金地威新產(chǎn)業(yè)研究院院長葛培健接受了《每日經(jīng)濟新聞》記者專訪,分享了對于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的新見解。


【資料圖】

金地威新產(chǎn)業(yè)研究院院長葛培健 圖片來源:觀點網(wǎng)

葛培健認(rèn)為,隨著黨的二十大提出堅持把發(fā)展經(jīng)濟的著力點放在實體經(jīng)濟上,多地再次重申制造業(yè)立市,深圳、廣州、天津等地均提出“產(chǎn)業(yè)強市”,推進新型工業(yè)化建設(shè),上海連續(xù)三年推介三批共53個市級特色主題園區(qū)。

“未來,產(chǎn)業(yè)園區(qū)的競爭不再是企業(yè)之間的競爭,行業(yè)的競爭,而是生態(tài)的競爭。產(chǎn)業(yè)園區(qū)由原先的‘空間提供商’‘時間合伙人’,發(fā)展成為‘生態(tài)耕耘者’?!?/p>

在葛培健看來,頂層戰(zhàn)略下,特色化、主題化、專業(yè)化的園區(qū)將成為高質(zhì)量發(fā)展的首選。新變局下存在新機遇,影響產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)未來四類開發(fā)運營模式。

機遇一是數(shù)實融合,園區(qū)管理模式面臨迭代轉(zhuǎn)型。數(shù)實融合被認(rèn)為是我國彎道超車的發(fā)力點,我國已初步構(gòu)建起先進完備的信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)體系,實現(xiàn)了技術(shù)發(fā)展與產(chǎn)業(yè)應(yīng)用雙輪驅(qū)動的發(fā)展模式。

機遇二是存量時代,運營模式面臨戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。企業(yè)正從“承接中小企業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè)”到“為區(qū)域招商引資+綜合運營創(chuàng)造生態(tài),進而促進增量發(fā)展”的演變。對園區(qū)運營能力更是提出了“產(chǎn)業(yè)主題化+產(chǎn)品定制化+管理精細(xì)化”的新要求。

機遇三是雙碳時代,建造模式面臨倒逼轉(zhuǎn)型。產(chǎn)業(yè)園區(qū)碳排放量高已成為制約雙碳目標(biāo)達(dá)成的既成事實。打造低碳園區(qū)不僅是企業(yè)ESG的體現(xiàn),更是企業(yè)商業(yè)模式創(chuàng)新的標(biāo)志。多樣化的運營收入,也是產(chǎn)業(yè)園區(qū)未來商業(yè)模式的組成部分之一。

機遇四是資管時代,商業(yè)模式面臨創(chuàng)新轉(zhuǎn)型。REITS市場加速擴容,賦予園區(qū)運營和資本的屬性,產(chǎn)業(yè)園基金也成為發(fā)力點。

截至今年5月30日,產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs總市值165億元,占產(chǎn)權(quán)類REITs市值比重50%。產(chǎn)業(yè)園區(qū)基金成為發(fā)力點,通過“資本+資源+資產(chǎn)”實現(xiàn)良性循環(huán)。

盡管有著不錯前景和機遇,但產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)仍處在弱周期內(nèi),面臨兩大失衡:政府熱與市場冷的失衡,供給側(cè)與需求側(cè)的失衡。弱周期逆境中,產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)面臨結(jié)構(gòu)性分化。

葛培健指出,中國的產(chǎn)業(yè)園區(qū)已進入了“全面內(nèi)卷時代”,具體體現(xiàn)在三個“端”,即“政府端”“土地端”和“開發(fā)端”。

政府端“卷”招商。各地政府紛紛組團外出招商,不光是二三線城市,一線城市也加入了“外出招商”的隊伍。今年5月,據(jù)新華社報道,部分地方政府為爭奪項目加碼招商政策,互挖存量企業(yè),“招商內(nèi)卷”有著抬頭之勢。超過50%的國家級產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)力生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)。

葛培健一針見血地指出,產(chǎn)業(yè)同質(zhì)化的競爭背后是“政策加碼”“產(chǎn)業(yè)同質(zhì)化”,對地方政府而言,“短期眼光”明顯,對全國產(chǎn)業(yè)合理規(guī)劃、分布、有序競爭而言,是非常不利的。

土地端“卷”增量。珠海全市將在今明兩年新增1000萬平方米以上標(biāo)準(zhǔn)廠房,深圳將連續(xù)5年每年建設(shè)不少于2000萬平方米工業(yè)上樓空間,東莞將在5年時間內(nèi)建設(shè)不少于5000萬平方米高品質(zhì)、低成本、快供給的產(chǎn)業(yè)空間,工業(yè)用地出讓面積年內(nèi)有望重返10億平方米以內(nèi)。土地政策推出超預(yù)期的增量空間。

開發(fā)端“卷”模式。新的開發(fā)主體攜新的商業(yè)模式入局,而政策對一二級市場的限制越來越嚴(yán)格、疊加傳統(tǒng)地產(chǎn)行業(yè)下滑趨勢,以園區(qū)運營和輕資產(chǎn)為代表的三級開發(fā)市場已成為兵家必爭之地。

“身處弱周期,金地威新將逆勢打磨內(nèi)功,不畏波動,堅守長期而正確的事情。”葛培健表示。

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