已有城市施行“認(rèn)房不認(rèn)貸”,多個(gè)熱點(diǎn)城市降首付、降貸款利率、降稅費(fèi)
2023-08-04 16:24:24    騰訊網(wǎng)

“我們的確已經(jīng)施行‘認(rèn)房不認(rèn)貸’政策了,不僅如此,今年5月起我市對(duì)首套房的首付比例、貸款利率均進(jìn)行了下調(diào),首套商貸利率已經(jīng)降了70個(gè)基點(diǎn)?!?月2日,內(nèi)蒙古赤峰市某房產(chǎn)銷售部經(jīng)理對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示。

7月31日,內(nèi)蒙古赤峰市住房公積金中心發(fā)文稱,將于8月1日起執(zhí)行住建部“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。


(資料圖片)

8月2日,《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪了解到,目前包括天津、鄭州、南京、杭州、蘇州等在內(nèi)的多個(gè)熱點(diǎn)城市不僅逐步優(yōu)化“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策,還在降低首套房首付比例、貸款利率、改善性住房換購稅費(fèi)方面均有較大動(dòng)作。各城以實(shí)際行動(dòng)“因城施策”支持剛性和改善性住房需求。

優(yōu)化“認(rèn)房不認(rèn)貸”

7月31日下午,內(nèi)蒙古自治區(qū)赤峰市住房公積金中心官網(wǎng)發(fā)布消息稱,根據(jù)住建部領(lǐng)導(dǎo)最新講話精神,該中心將于8月1日起執(zhí)行住建部“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。也就是公積金繳交職工申請(qǐng)公積金貸款時(shí),不再審核以前公積金貸款次數(shù),只審核擁有的“三地”房源套數(shù)(即購房地、公積金繳存地、戶籍地,“三地”總套數(shù)超過兩套就不能申請(qǐng)公積金貸款)。

“當(dāng)前的確已經(jīng)按照最新的政策即‘認(rèn)房不認(rèn)貸’開始執(zhí)行了,簡(jiǎn)單來說就是只看你名下是否有房,不看你是否有貸款記錄?!?月2日,上述赤峰市某房產(chǎn)銷售部經(jīng)理對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示,今年5月起,政策對(duì)公積金首付的比例及貸款利率進(jìn)行了下調(diào)。對(duì)于首套房,首付比例從30%降至20%,公積金貸款利率也從3.25%降到了3.1%,商貸利率則從4.5%降到了3.8%,目前基準(zhǔn)利率是4.2%,相當(dāng)于在此基礎(chǔ)上下浮40個(gè)基點(diǎn)。對(duì)于二套房來講,公積金和商貸利率都是4.5%,政府對(duì)于購房貸款利率方面支持力度還是很大的。

“6月份政府辦了一場(chǎng)房交會(huì),對(duì)購房進(jìn)一步補(bǔ)貼,按照當(dāng)時(shí)的政策,無論是首套或二套都可以享受首付20%的比例;此外,對(duì)于多孩(兩個(gè)以上)家庭,首付和利率享受‘雙降’,統(tǒng)一按照首套標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行?!鄙鲜鲣N售經(jīng)理補(bǔ)充道。

自2022年以來,據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),已有天津、鄭州、南京、杭州、蘇州等多個(gè)城市優(yōu)化“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策。中指研究院的數(shù)據(jù)顯示,當(dāng)前限購較為嚴(yán)格且執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”的城市多集中于一二線熱點(diǎn)城市,主要包括北京、上海、廣州、深圳、成都、重慶、西安、廈門、長(zhǎng)沙、武漢、青島、石家莊、珠海等城市。

2023下半年來,隨著住房市場(chǎng)供需關(guān)系的變化,樓市利好政策不斷。7月14日,央行首次表態(tài)存量房貸利率后,不久,住建部部長(zhǎng)倪虹表示進(jìn)一步落實(shí)好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施;7月31日,國常會(huì)再次強(qiáng)調(diào)“因地制宜”推出有利于房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展舉措;最近的一次,8月1日,央行再提實(shí)施差別化住房信貸政策,引導(dǎo)首付和貸款利率下調(diào),有序調(diào)整存量房貸利率。

8月2日,記者采訪北上廣深及多個(gè)熱點(diǎn)城市住房公積金中心及樓市一線人員發(fā)現(xiàn),部分城市購房政策已有一定程度松動(dòng),類似上述內(nèi)蒙古赤峰市,多部門動(dòng)用了放寬限購、降低首付比例和房貸利率、調(diào)整公積金貸款額度及利率、發(fā)放購房補(bǔ)貼、認(rèn)房不認(rèn)貸等政策工具。

“鄭州目前已經(jīng)大規(guī)模解除限購,只有二環(huán)內(nèi)仍然保持限購的政策,但如果購房人按照老人的名義購買,仍然可以算作首套房。”鄭州某房產(chǎn)一線人員對(duì)記者表示,鄭州目前實(shí)施的是優(yōu)化后的“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策,即在鄭州市內(nèi)沒有住房可算作首套或有房但已結(jié)清貸款仍可看做首套。此外,在契稅方面,之前契稅補(bǔ)貼20%,此次政策指導(dǎo)后,補(bǔ)貼可能會(huì)達(dá)到50%(鄭州契稅90平米以下總房款的1%,90平米以上1.5%)。

天津與鄭州情況類似,“只要天津市內(nèi)無房就可以算做首套,如果您外地有房但已經(jīng)結(jié)清貸款,也可以算作首套房。”天津某房產(chǎn)中介小李對(duì)記者表示。

在杭州,同樣依舊執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”的政策,“當(dāng)前政策所提的‘不認(rèn)貸’指的是不認(rèn)貸款記錄了,如果你名下有正在還款的房貸,買房還是算二套,更何況還是杭州。”杭州某房產(chǎn)一線人員告訴記者。

在執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”的城市中,京滬兩地二套房認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)在全國范圍內(nèi)最嚴(yán),即全國有住房貸款記錄的,無論是商貸還是公積金貸款,已結(jié)清還是未結(jié)清,均記作一套。

在住建部提出優(yōu)化樓市的一攬子政策建議后,北上廣深等一線城市接連發(fā)聲,要大力支持和更好滿足居民剛性和改善性住房需求。由于一線城市二套房的首付比例、房貸利率以及相關(guān)稅費(fèi)普遍高于二線城市,“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策給當(dāng)?shù)負(fù)Q房群體帶來的資金壓力更大。

盡管當(dāng)前具體政策何時(shí)出臺(tái)還有待觀察,但業(yè)內(nèi)普遍預(yù)計(jì),“認(rèn)房不用認(rèn)貸”是重要調(diào)整方向。

以北京為例,優(yōu)化該政策后,部分區(qū)域或部分定向人群,可能之前被認(rèn)定為二套房,首付比例需要60%-80%,變成首套首付只需要35%-40%,房貸利率或從5.25%降至4.75%。此外,在稅費(fèi)方面,北京首套購房一般繳納1%-1.5%的契稅,二套房則達(dá)到3%。但據(jù)記者了解,在武漢等核心二線城市,二套房契稅為2%。

業(yè)內(nèi)專家表示,從不同城市能級(jí)看,“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策對(duì)一線城市影響最大,將明顯降低改善型住房需求的成本。

降存量房貸利率“箭在弦上”

近期,央行兩次提出關(guān)于存量房貸調(diào)整的表態(tài),引發(fā)市場(chǎng)密切關(guān)注。

“最近兩周確實(shí)有不少客戶前來打聽存量房貸利率是否下調(diào)或房貸置換的事,但目前我們行,包括其他行都還沒有收到相關(guān)政策。”上海某股份行客戶經(jīng)理對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示,最近關(guān)于降存量房利率的消息不少,客戶還在觀望是否真的有政策落地,進(jìn)一步?jīng)Q定選擇提前還房貸,還是變更房貸合同。

在趨勢(shì)明確背景下,未來在操作層面如何最終落實(shí),各家商業(yè)銀行正在積極思考探索,部分商業(yè)銀行已經(jīng)著手開始試水

近日,“興業(yè)銀行廣州分行對(duì)存量按揭客戶給予1年期利率優(yōu)惠券”的消息備受市場(chǎng)關(guān)注。8月2日,記者從興業(yè)銀行相關(guān)支行處了解到,確有其事,不過利率優(yōu)惠券僅針對(duì)部分區(qū)域試行,優(yōu)惠力度、實(shí)施范圍等具體政策“還沒下來”。

該舉措目前僅在廣州分行下轄若干支行創(chuàng)新試點(diǎn),并未大量推廣。

“1年期利率優(yōu)惠券是對(duì)提前還貸客戶的挽留計(jì)劃,還要看客戶當(dāng)時(shí)放款的政策,目前分行暫時(shí)還未下發(fā)相關(guān)文件。”興業(yè)銀行廣州某支行的個(gè)貸經(jīng)理表示。

此外,常州因部分銀行同意下調(diào)存量房利率的消息在網(wǎng)上迅速發(fā)酵,被稱為存量房利率下調(diào)“第一城”。然而,8月2日,記者采訪了解發(fā)現(xiàn),常州所在國有大行、股份行等均未收到調(diào)整存量房貸利率的通知,僅有“商轉(zhuǎn)公”或“商轉(zhuǎn)組合貸”的形式變相降低利率及月供。

除上述兩城外,8月2日,記者采訪了解到,部分逐步優(yōu)化樓市政策的熱點(diǎn)二線城市包括西安、杭州、鄭州、天津、南京等,均未有調(diào)整存量房貸利率的最新消息。

值得注意的是,房貸一族呼吁的存量房貸利率下調(diào)一直集中在銀行的“加點(diǎn)”部分。因?yàn)檫x擇浮動(dòng)利率的客戶最終利率由“基準(zhǔn)利率+加點(diǎn)”組成,掛鉤5年期LPR的部分會(huì)在每年的重定價(jià)日后自動(dòng)調(diào)整,而加點(diǎn)幅度在合同剩余期限內(nèi)是固定不變的。不少客戶的加點(diǎn)高達(dá)100至200個(gè)基點(diǎn)。

“我2021年買的房子貸款利率是6.3%,合同里簽的是浮動(dòng)利率,但是我的加點(diǎn)有165,主要還是得降加點(diǎn)!”江蘇李先生對(duì)記者感嘆。在社交平臺(tái)上,和李先生有同樣境遇的不在少數(shù),對(duì)于降低或取消“加點(diǎn)”部分的呼聲最高。

以鄭州為例,2021年末劉先生和銀行簽訂房貸利率6.27%,當(dāng)時(shí)的5年期LPR為4.65%,通過計(jì)算,加點(diǎn)部分超過160BP。2022年5年期LPR一共下調(diào)35BP,重定價(jià)周期之后該購房者的最新房貸利率為5.92%,而鄭州目前首套房貸利率最低可以執(zhí)行3.7%。以等額本息還款方式貸100萬元和25年為例,存量房貸和新增房貸月供相差超1200元。

房貸利率“高位站崗”的購房者們對(duì)央行的接連發(fā)聲,后續(xù)銀行的實(shí)質(zhì)性進(jìn)展自然是滿懷期待,但一位城商行內(nèi)部人士對(duì)記者表示,“央行的表態(tài)更多是一種呼吁,而不是對(duì)商業(yè)銀行的強(qiáng)制性要求,這意味著銀行在降不降、降多少方面仍然有一定的自主權(quán),各家銀行根據(jù)自身情況會(huì)有自己的考量?!?/p>

東方金誠首席宏觀分析師王青對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示;“存量房貸利率下調(diào),將減輕購房者按揭負(fù)擔(dān),有利于促消費(fèi)擴(kuò)投資。更為重要的是,這樣可以收窄新、老房貸利差,緩解提前還貸潮,為新發(fā)放房貸利率的進(jìn)一步下調(diào)拓展空間?!?/p>

此外,王青預(yù)計(jì),存量房利率下調(diào)有望在三季度啟動(dòng)。目前最大的不確定性是利率下調(diào)幅度。若存量房貸利率較大幅度下調(diào),將是2021年三季度房地產(chǎn)行業(yè)政策轉(zhuǎn)向以來推出的最強(qiáng)有力的措施,將釋放堅(jiān)定的穩(wěn)樓市信號(hào)。這在很大程度上改善樓市預(yù)期,推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)在下半年盡快實(shí)現(xiàn)軟著陸,進(jìn)而提振經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇內(nèi)生動(dòng)能,有效控制重大經(jīng)濟(jì)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。

責(zé)任編輯:孟俊蓮 主編:張志偉

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