一線樓市,終于對癥下藥了
2023-08-02 14:24:00    騰訊網(wǎng)

“松綁一線房市”,實(shí)際上是給購房者松綁,即降低購房者的交易成本和購房門檻,算是對癥下藥了。


(資料圖片僅供參考)

撰稿丨關(guān)不羽

7月27日夜,住建部發(fā)文對房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)行了調(diào)整。其中最受市場關(guān)注的是三條:降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費(fèi)減免、個人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”。

圖/網(wǎng)絡(luò)

7月29日、7月30日,北京、深圳、廣州相繼作出了落實(shí)政策調(diào)整的積極表態(tài)。很多分析和評論都認(rèn)為,這是一線城市房市“松綁”的明確跡象。

01

住建部這次調(diào)整“三件套”,確實(shí)是為四大一線量身定做的。

降首付,四大一線之外的大部分城市,都已按照監(jiān)管部門首套20%的最低標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。而北上廣深依然的首付比例分別為40%、35%、30%、30%,要高出很多。

稅費(fèi)減免的情況也類似,“四大”之外很多城市都出臺類似降稅費(fèi)的政策。

至于“認(rèn)房不認(rèn)貸”,更是針對性地解套。因?yàn)樵尽罢J(rèn)房又認(rèn)貸”就是針對人口流入量大、改善需求旺盛的熱點(diǎn)城市,和三線以下的房市關(guān)系不大。

圖/圖蟲創(chuàng)意

因此,住建部的“三件套”確實(shí)有政策風(fēng)向標(biāo)意義,此前密集的政策調(diào)整或明或暗的“四大一線除外”,算是告一段落了。

而且,這三條都是實(shí)實(shí)在在為購房者降負(fù)降本的政策,不管能不能起到所謂“救市”的作用,都是與民方便、讓利于民的正確方向。

02

多年以來,房地產(chǎn)調(diào)控政策都存在一個矛盾現(xiàn)象。調(diào)控的政策目標(biāo)都設(shè)定為抑制房價過快上漲的惠民方向,但是政策措施卻是大幅增加購房者的交易成本和交易風(fēng)險(xiǎn)。

減負(fù)的目標(biāo)用增負(fù)的手段去實(shí)現(xiàn),這是不是很矛盾?結(jié)果多輪調(diào)控下,房價也沒見跌,購房者的交易成本卻是實(shí)實(shí)在在地漲了。與其說是調(diào)控房價,不如說是把房地產(chǎn)蛋糕向強(qiáng)勢的交易方傾斜分配。

比如“認(rèn)房又認(rèn)貸”,首付比例提高,無疑是有利于房地產(chǎn)商的資金回籠。而認(rèn)定為第二套房的利率提高,銀行也增收了。三方交易,銀行和房地產(chǎn)商雙贏,那誰是輸家?

以調(diào)控房地產(chǎn)為名的地方政府財(cái)政增收,更不需要整花活,簡單粗暴地增加稅費(fèi)就是了。

即便這類大幅增加購房者成本的調(diào)控政策是“抑制投機(jī)”的出師有名,其實(shí)也是徒有其名。更何況“認(rèn)房又認(rèn)貸”能把疑似炒房的標(biāo)準(zhǔn)放寬到十年、二十年前有過貸款記錄的購房者,這樣寬泛的標(biāo)準(zhǔn)真有點(diǎn)匪夷所思。

其實(shí),抑制房價上漲的辦法有很多。最有效的莫過于增加供給。上世紀(jì)90年代中后期,大量香港移民涌入加拿大,加拿大熱點(diǎn)城市的房價曾經(jīng)創(chuàng)下了九十天上漲100%的紀(jì)錄。

加拿大政府的做法是大幅增加土地供給。你漲100%,我就掛牌300%的土地,僅僅一個月時間就控制住了房價瘋漲。放開供給的市場化操作有效抑制了投機(jī)性交易,抑制了投機(jī)性交易,也降低了真實(shí)購房需求的交易成本。

加拿大是發(fā)達(dá)國家中少數(shù)還有大量公地的國家,正好我們也有。然而,幾乎每輪調(diào)控,地方政府都采取了減少土地供給的逆向操作。這是為了抑制房價,還是為了土地保值?

▲加拿大溫哥華(圖/圖蟲創(chuàng)意)

地方政府不愿承擔(dān)低價出地抑制房價的成本,取而代之的是增加購房成本抑制交易量。這種做法短期內(nèi)造成量跌價穩(wěn)的短期假象,卻不會真正改變房價的上漲趨勢。

這套調(diào)控組合拳起不到真正抑制房價的作用,卻可以最大程度地把成本轉(zhuǎn)嫁給購房者,尤其是剛需購房者。為了解決剛需購房難的政策調(diào)控,卻讓剛需購房者承擔(dān)更多的政策成本,這比乾坤大挪移神功還要神奇。

因此,多輪樓市政策調(diào)控周期呈現(xiàn)出房價“退一進(jìn)三”的臺階式上漲,反而造成了“房價永遠(yuǎn)漲”的錯誤印象。

直到這輪經(jīng)濟(jì)下行壓力下的最強(qiáng)調(diào)控,房價是真漲不動了。隨之而來的是政策調(diào)整密集出臺,LPR也連續(xù)下降,抑制反轉(zhuǎn)為鼓勵。在此背景下,四大一線的房市也終于有了政策松綁的跡象。再不松綁,中國房地產(chǎn)的最后防線也有失守之虞。

03

四大一線的房市,就是中國房地產(chǎn)的最后防線。

2022年,房企中土儲面積最大的保利和萬科,分別占總土儲的35%、24%。兩家持有的一線土儲占比均為10%。如果按照貨值計(jì)算,應(yīng)不低于25%。

三線以下的土儲價值不穩(wěn),二線也在分化,相對穩(wěn)定保值的一線土儲是這兩家超級房企的壓箱底資產(chǎn)。而土儲面積排名前十的其他房企,一線土儲的占比甚至更高。城建的一線土儲占比75%,越秀近4成土儲位于一線四城。

如果一線房市破防,很多頭部房企將會陷入困境。很多人不關(guān)心房企的生死,甚至巴不得房企早死早好。殊不知房企是地方財(cái)政、土地金融的節(jié)點(diǎn),牽一發(fā)而動全身。

四大一線的房市,也并非歲月靜好、高枕無憂。宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的寒風(fēng)可不是此前多輪政策調(diào)控的“一陣風(fēng)”,四大一線的房市也不能獨(dú)善其身。

房價確實(shí)漲不動了。國家統(tǒng)計(jì)局公布的《2023年6月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》顯示:

一線城市中,北京、上海新建商品住宅銷售價格環(huán)比分別上漲0.1%和0.4%,廣州、深圳環(huán)比分別下降0.1%和0.3%。同比方面,一線城市新房價格同比上漲1.3%,漲幅較5月回落0.4個百分點(diǎn)。一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.7%,降幅較5月擴(kuò)大0.3個百分點(diǎn)。

雖說國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)字和“體感”照例有差異,但是多項(xiàng)數(shù)據(jù)下降也看得出趨勢。尤其是二手房銷售價格的降幅擴(kuò)大,有較強(qiáng)的風(fēng)向標(biāo)意義。

在限價、限制交易的市場環(huán)境下,交易量比價格指標(biāo)更能體現(xiàn)市場供需關(guān)系。

▲上海寶山永樂路(圖/圖蟲創(chuàng)意)

上半年四大一線的二手房交易量都是第一季度“小陽春”,第二季度交易量大幅回落,二手房的掛牌量均處于高位。

據(jù)中原數(shù)據(jù)顯示,上海市二手房掛牌量已經(jīng)突破20萬套,創(chuàng)歷史新高。而財(cái)聯(lián)社報(bào)道,北京市二手房掛牌量也已近20萬套。廣州市、深圳市目前二手房掛牌量分別為13.5萬套、5.2萬套。

深圳的二手房掛牌量明顯低于三位老大哥,是因?yàn)樯钲谏唐贩靠偙S辛坎坏?00萬,與北京的1300萬套、上海的800萬套相差甚遠(yuǎn)。因此二手房掛牌量也相應(yīng)減少了。

一線房市的特點(diǎn)是改善型居住需求占比很高,“一步到位”購買新房很困難,很多購房者都是賣舊換新地逐步更新。因此,二手房市場不旺盛,新房市場很難啟動。

各項(xiàng)指標(biāo)顯示,一線房市已經(jīng)出現(xiàn)了“需求不足”的跡象。這就需要釋放更多的購房需求。所以,“松綁一線房市”,實(shí)際上是給購房者松綁,即降低購房者的交易成本和購房門檻,算是對癥下藥了。

江湖上流傳一句刻薄話,“房地產(chǎn)是夜壺,需要時就拿出來用用”。其實(shí),購房者才是“夜壺”,現(xiàn)在到了需要用的時候了。這種“夜壺觀”才是中國房地產(chǎn)行業(yè)的根本問題。

市場需求可以被忽視、被抑制,被隨意拿捏,這不是正常的市場機(jī)制,也就不會有正常的市場表現(xiàn)。

缺乏穩(wěn)定的市場環(huán)境,政策預(yù)期與市場預(yù)期的反復(fù)對撞,政策成本疊加市場成本,一股腦兒倒在購房者頭上。談何房地產(chǎn)行業(yè)長期穩(wěn)定發(fā)展呢?

但愿這次政策松綁,不是“拿出夜壺用用”的救市,而是政策思路的根本轉(zhuǎn)變,是讓房地產(chǎn)行業(yè)回歸正常市場機(jī)制的真正松綁、長期松綁。與民方便,讓利于民,才是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的長遠(yuǎn)之道。

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