本文來(lái)源：時(shí)代財(cái)經(jīng) 作者：劉新歌

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面對(duì)整體低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)，國(guó)企也不得不拿出強(qiáng)有力的促銷(xiāo)手段來(lái)帶動(dòng)項(xiàng)目銷(xiāo)售。

圖片來(lái)源：圖蟲(chóng)創(chuàng)意

近日，哈爾濱綠地東北亞國(guó)博城（下稱(chēng)綠地國(guó)博城）推出“以舊換新”活動(dòng)，宣稱(chēng)“房子也能以舊換新，老房免費(fèi)置換新房，額外最高補(bǔ)貼40萬(wàn)元”。綠地國(guó)博城銷(xiāo)售人員及多位哈爾濱中介人員對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)確認(rèn)該消息屬實(shí)。

綠地國(guó)博城項(xiàng)目銷(xiāo)售人員王誠(chéng)（化名）對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)稱(chēng)，最近每天都有因上述活動(dòng)達(dá)成的成交，“這個(gè)舉措可以讓市場(chǎng)周轉(zhuǎn)起來(lái)，不然就陷入了死循環(huán)：想置換的改善客戶(hù)，老房子賣(mài)不出去，沒(méi)錢(qián)買(mǎi)新房。開(kāi)發(fā)商庫(kù)存積壓，不僅新樓盤(pán)不能開(kāi)盤(pán)，還沒(méi)錢(qián)支付施工方建設(shè)費(fèi)?！?/p>

但目前的成交效果僅限于交定金鎖定房源，“以舊換新”能否如他暢想的這般“攪動(dòng)一池活水”，關(guān)鍵在于舊房能否在合約期限內(nèi)售出，而這或非人力所能左右。

綠地國(guó)博城位于哈爾濱新區(qū)，是綠地?cái)U(kuò)大在黑龍江投資的重大戰(zhàn)略性項(xiàng)目。該項(xiàng)目計(jì)劃打造成服務(wù)于貿(mào)易港的復(fù)合型智慧生態(tài)新城，包含商務(wù)、金融、科技、大型國(guó)際會(huì)展、國(guó)際會(huì)議中心及酒店集群等多種業(yè)態(tài)，一期建設(shè)包括城市展廳、全球商貿(mào)港及住宅。其中，綠地哈爾濱東北亞國(guó)際會(huì)展中心于2019年9月啟動(dòng)，規(guī)劃建筑面積495萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)總投資額超過(guò)500億元。

事實(shí)上，自2019年開(kāi)始，綠地集團(tuán)就不斷加碼東北市場(chǎng)。截至目前，綠地集團(tuán)在東北地區(qū)11個(gè)城市累計(jì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目63個(gè)，開(kāi)發(fā)面積超過(guò)1850萬(wàn)平方米。綠地控股（600606.SH）半年業(yè)績(jī)快報(bào)顯示，2023年上半年，公司預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1742億元，同比下滑近15%，凈利潤(rùn)26億元，較去年同期減少38%。

有銷(xiāo)售人員透露，綠地國(guó)博城推出“以舊換新”活動(dòng)是為了增加會(huì)展中心附近的住宅入住率，以撐起商業(yè)的需求。貝殼網(wǎng)站信息顯示，綠地國(guó)博城目前參考單價(jià)在9000元/平方米，總價(jià)在89萬(wàn)元-150萬(wàn)元之間。

以舊換新，中介免費(fèi)賣(mài)房

據(jù)時(shí)代財(cái)經(jīng)了解，“以舊換新”由開(kāi)發(fā)商牽頭，中介、項(xiàng)目合作方參與，而項(xiàng)目合作方為項(xiàng)目施工方、承包商等?；顒?dòng)的具體操作方式為，有改善需求、對(duì)綠地國(guó)博城感興趣的購(gòu)房者，由中介評(píng)估其舊房市場(chǎng)價(jià)，購(gòu)房者認(rèn)可舊房評(píng)估價(jià)和意向新房的價(jià)格后，交1萬(wàn)元定金鎖定房源。

中介公司負(fù)責(zé)在2個(gè)月內(nèi)將舊房賣(mài)出，全程不向購(gòu)房者收取中介服務(wù)費(fèi)。舊房房款可抵部分或全部新房房款，多退少補(bǔ)，但最少須交20%首付款。若2個(gè)月內(nèi)舊房未售出，購(gòu)房者可申請(qǐng)退還定金。如舊房實(shí)際售出價(jià)低于評(píng)估價(jià)，差額部分由項(xiàng)目合作方予以補(bǔ)貼。

王誠(chéng)對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)稱(chēng)，目前以市場(chǎng)價(jià)出售二手房有點(diǎn)難，如果低于市場(chǎng)價(jià)數(shù)萬(wàn)元，中介就更愿意去推銷(xiāo)，房子也更容易出手，實(shí)際售價(jià)和市場(chǎng)價(jià)之間的差額由項(xiàng)目合作方補(bǔ)齊?！氨热缗f房評(píng)估價(jià)50萬(wàn)元，中介以45萬(wàn)元賣(mài)出，但業(yè)主可抵新房房款的金額仍為50萬(wàn)元，5萬(wàn)元差額由項(xiàng)目合作方補(bǔ)齊?！薄吨袊?guó)房地產(chǎn)報(bào)》報(bào)道稱(chēng)，補(bǔ)貼并非以現(xiàn)金方式直接支付，而是在合作方的相應(yīng)產(chǎn)值中進(jìn)行抵扣。

在他看來(lái)，該活動(dòng)除了能盤(pán)活市場(chǎng)各環(huán)節(jié)，對(duì)購(gòu)房者的最大便利是省心，“交易環(huán)節(jié)不需要操心，我們選擇的是哈爾濱最大的中介團(tuán)隊(duì)，客源更多、銷(xiāo)售更快，購(gòu)房者等著舊房賣(mài)出、支付新房余款就行，項(xiàng)目現(xiàn)在是準(zhǔn)現(xiàn)房，今年年底交房?！?

幾位中介人士對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)稱(chēng)，綠地國(guó)博城項(xiàng)目整體銷(xiāo)售情況不錯(cuò)，也曾是哈爾濱的銷(xiāo)冠項(xiàng)目。目前推“以舊換新”活動(dòng)的是3#地塊的住宅產(chǎn)品黃浦公館Ⅴ期，共8棟，已賣(mài)出4棟。王誠(chéng)稱(chēng)，促銷(xiāo)的原因是項(xiàng)目今年開(kāi)盤(pán)的地塊比較多、房子多，馬上新的地塊要開(kāi)了，現(xiàn)有產(chǎn)品要抓緊去庫(kù)存。

松花江穿城而過(guò)的哈爾濱是典型的“一江雙城”，江北是近年大力開(kāi)發(fā)的新區(qū)，房?jī)r(jià)相對(duì)較低，但常住人口不如江南的老城區(qū)。為了去庫(kù)存，也為吸納更多人入住，綠地國(guó)博城也曾多次推出促銷(xiāo)活動(dòng)，如2021年年底至2022年初的“2千抵2萬(wàn)”優(yōu)惠，今年5月的“首付3.8萬(wàn)起，買(mǎi)房送車(chē)位”活動(dòng)等。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)表示，“舊房換新”活動(dòng)并不新鮮，此前已有深圳、蘇州、無(wú)錫、臨沂等城市的多個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目推出過(guò)類(lèi)似活動(dòng)，但給予一定補(bǔ)貼的先例并不多?！盎顒?dòng)能在一定程度上實(shí)現(xiàn)合理的改善住房需求，同時(shí)也能有效解決時(shí)間久、成本高等換房困擾。對(duì)房企創(chuàng)新的促銷(xiāo)方式，可以多給予包容、鼓勵(lì)?！?/p>

曾打響救市第一槍?zhuān)枮I樓市庫(kù)存壓力不減

在哈爾濱，購(gòu)房?jī)?yōu)惠頗為普遍。

近期，松北區(qū)匯智環(huán)球金貿(mào)城推出98折限時(shí)優(yōu)惠、家電8件套大禮包、2萬(wàn)元車(chē)位抵用券等購(gòu)房禮。今年五一期間，哈爾濱香坊區(qū)東鴻·蝶翠里推出購(gòu)買(mǎi)建面約118平方米戶(hù)型送庫(kù)房和車(chē)位，在香坊區(qū)房展會(huì)舉辦期間，還可享額外6000元購(gòu)房補(bǔ)貼。2022年國(guó)慶期間，近40盤(pán)打折促銷(xiāo)，部分項(xiàng)目折扣甚至達(dá)到8字頭。

早在2020年11月，哈爾濱住建局即出臺(tái)了允許開(kāi)發(fā)商降低商品房預(yù)售資金監(jiān)管額度、鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商打折促銷(xiāo)、調(diào)整購(gòu)房者公積金貸款年限等十四條措施。彼時(shí)，多城正陸續(xù)出臺(tái)嚴(yán)格的限購(gòu)限價(jià)政策收緊樓市，如約談個(gè)別大幅降價(jià)的房企等。

在因城施策的路上，哈爾濱是較早出手的城市之一。2021年10月9日，哈爾濱發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》，提出要確保開(kāi)發(fā)企業(yè)資金和項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)，同時(shí)增加公積金廣度及降低購(gòu)房門(mén)檻，這被業(yè)內(nèi)稱(chēng)為“打響了救市第一槍”。

2022年3月，為全面放開(kāi)二手房交易，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)一、二手聯(lián)動(dòng)，推動(dòng)商品房去庫(kù)存，哈爾濱廢止了2018年發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》，從廢止區(qū)域性限售著手，調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控。

但政策利好并沒(méi)改變哈爾濱樓市的下行趨勢(shì)。2022年全年，哈爾濱一手房?jī)r(jià)格同比都在下跌，尤其是下半年，每月同比跌幅在7%-8%之間；環(huán)比也呈現(xiàn)全年持續(xù)下降趨勢(shì)，最大降幅出現(xiàn)在2022年1月，為-1.2%。

今年以來(lái)，經(jīng)歷2、3月份的“小陽(yáng)春”和5月份房展會(huì)帶來(lái)的短暫高光時(shí)刻，哈爾濱樓市行情繼續(xù)轉(zhuǎn)淡。365淘房數(shù)據(jù)顯示，6月哈爾濱僅成交了16.2萬(wàn)平方米，環(huán)比下降46%；成交均價(jià)為10020元/平方米，環(huán)比下降8%。

同比來(lái)看，雖然跌幅持續(xù)收窄，哈爾濱房?jī)r(jià)仍在不斷下跌。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，今年1-6月，哈爾濱一手房同比降幅分別為7%、6%、4.9%、3.6%、2.9%、2%。

哈爾濱還面臨著較大的庫(kù)存壓力。據(jù)365淘房數(shù)據(jù)，截至2022年12月末，哈爾濱全市的庫(kù)存為750萬(wàn)平方米。今年前四月，一手房成交了115萬(wàn)平方米，但取證庫(kù)存為712.8萬(wàn)平方米。截至4月，哈爾濱一手房去化周期約25個(gè)月。

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