天天頭條:樓市疲軟下的獨特現(xiàn)象:多城千萬以上高端住宅熱銷
2023-06-20 17:22:10    騰訊網(wǎng)

在樓市銷售整體放緩的當(dāng)下,高端住宅卻走出了獨特行情。


(資料圖)

近日,克而瑞統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示,今年前五個月,總價超1000萬元的新房成交量同比上漲,特別是杭州、廈門、東莞、佛山、成都幾個城市,總價1000-3000萬的高端住宅成交量同比上漲超120%,顯著好于去年同期。

高端住宅的熱銷,與當(dāng)下住宅改善需求較大、新房一二手價格倒掛等因素不無關(guān)系,但值得注意的是,高端住宅市場也相對獨立,對整個樓市的影響也有限。

大面積、高端住宅熱銷

經(jīng)歷了2、3月的階段性復(fù)蘇后,4、5月,我國樓市成交動能持續(xù)放緩。近日,國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,1~5月,我國商品房銷售面積同比下降0.9%,跌幅比1~4月擴(kuò)大0.5個百分點,跌幅連續(xù)收窄后,1-5月份首次反彈。1~5月,我國住宅銷售面積同比增長2.3%,但漲幅較1~4月降低0.4個百分點。

不過值得注意的是,改善和高端住宅韌性較強(qiáng),成交量持續(xù)上漲。近日,克而瑞統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示,2023年前5個月,其統(tǒng)計的城市中,總價1000-3000萬、3000-5000萬、5000萬以上的新房高端住宅成交套數(shù)同比持續(xù)增長,漲幅分別為45%、13%和35%。

具體來看,總價1000-3000萬的高端住宅成交套數(shù)最多的城市為上海,今年前5個月成交6313套,其次為北京、杭州、深圳、廣州,分別成交3915套、2734套、2123套、2083套。從增長幅度來看,今年前5個月,杭州、廈門、東莞、佛山、成都總價1000-3000萬的高端住宅成交量漲幅靠前,同比上漲超120%,顯著好于去年同期。

從單價來看,今年前五個月,上海、北京、廣州單價10~15萬元/平方米的新房成交量同比上漲,漲幅超過70%;單價15萬元/平方米的新房高端住宅,北京成交套數(shù)最高,今年前五個月共成交559套,同比上漲5490%,其次是上海,共成交201套,同比上漲27%。

以面積段來看,西安、鄭州兩個城市住宅大面積戶型成交量占比穩(wěn)中有增。5月西安160-200平方米戶型成交占比增至18%,環(huán)比上漲5個百分點,漲幅在各面積段戶型中居首,而剛需市場則持續(xù)萎縮。今年前5月鄭州120平方米以下剛需戶型受市場波動影響較大,成交量下降最為明顯,而面積在120平方米以上的改善戶型成交量波動幅度則較小。

今年以來,記者在佛山、中山等地走訪時發(fā)現(xiàn),相同的新房項目,大戶型的單價普遍比小戶型高,盡管如此,大戶型的房源銷售情況也比較好。例如佛山某新房項目,200平方米以上的大戶型開盤不久就已告罄,該項目的現(xiàn)場銷售對第一財經(jīng)表示,主要因為現(xiàn)在市場上的大戶型比較少,而近幾年客戶改善的購房需求比較大。

二手房市場上,高端住宅的成交量也比較亮眼。以深圳為例,樂有家研究中心統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示,今年以來,深圳總價1500萬以上的二手高端住宅成交占比持續(xù)上升,尤其是到4月份,樓市成交量整體放緩,高端住宅成交占比加速上漲,6月成交占比7.5%,創(chuàng)新高。

熱銷背后的因素

對于改善、高端住宅熱銷的原因,克而瑞表示,一方面是一二手價格倒掛,存在顯著的套利空間;另一方面,豪宅擁有高附加值或獨一無二配套資源,譬如學(xué)區(qū)、景觀等。

以上海為例,近期開盤被緊急叫停的云錦東方項目,雖然備案價16.49萬元/平方米,創(chuàng)上海市新房備案均價新高,但是由于該項目周邊二手房均價已超過20萬元/平方米,大戶型套利空間高達(dá)2000多萬元,從而出現(xiàn)“一房難求”的盛況;又如今年6月中旬開盤的深圳海德園項目,均價約12.6萬/平方米,周邊同品質(zhì)二手樓盤均價約20萬元/平方米,只要買到就能至少賺取600萬元的差價,開盤當(dāng)日,海德園237套住宅全部告罄。

天津在售的樓盤中,今年5月來訪、認(rèn)購居前的項目包括仁恒星源世紀(jì)、龍湖樘樾、天保九如品筑,這幾個項目均有學(xué)區(qū)資源加持。北京5月熱銷的項目——北京豐禾嘉會西北側(cè)也規(guī)劃有北京小學(xué)、西側(cè)規(guī)劃有北京八中優(yōu)質(zhì)教育資源。

另外,高端住宅熱銷與其保值增值性較強(qiáng)也有一定關(guān)系。克而瑞梳理了2020年以來銷售金額、面積TOP50的項目,其中,僅3成沒有漲價,而未漲價項目中剛需占比8成以上,而價格漲幅顯著的前三名基本都是新房成交均價在10萬元/平方米以上的高端住宅項目。

樂有家則表示,后疫情時代,大家對于高品質(zhì)居住空間的追求也更高,因此,高端住宅供不應(yīng)求。此外,在全球通脹,貨幣貶值的大環(huán)境下,優(yōu)質(zhì)豪宅依然是富人們抵抗通脹,保值增值的首選。

民生證券的研究報告顯示,高端住宅以及“大剛改”住宅價格比較抗跌,相比之下,“小剛改”住宅價格抗跌能力則處于弱勢。“小剛改”價格相對偏弱主要因為居民收入預(yù)期存在不穩(wěn)定性,產(chǎn)業(yè)布局調(diào)整帶來相關(guān)就業(yè)壓力,另外,“小剛改”存在稀缺性,但前期投機(jī)氛圍濃厚。

不過,盡管高端住宅熱銷,但是其對當(dāng)前低迷的樓市影響有限。

克而瑞研究中心觀點認(rèn)為,少數(shù)項目熱銷對于當(dāng)前低迷的市場行情而言只能算是“星星之火”,后期熱度傳導(dǎo)、由點及面難度較大。當(dāng)前剛需剛改購買力壓縮、信心不足的基本境況未得到根本性扭轉(zhuǎn),故而后續(xù)樓市整體復(fù)蘇動能仍將不足。

58安居客研究院的研究報告認(rèn)為,當(dāng)前樓市的支撐主要來源于改善和高端住宅需求,但這兩個版塊,尤其是高端住宅版塊相對于樓市而言,具有較高的獨立性,雖受市場與經(jīng)濟(jì)宏觀影響相對較小,但其體量不足以支撐房地產(chǎn)市場的企穩(wěn)。

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