炒房成風、生育率暴跌、老人貧困…韓國樓市頂不住了：價格和成交量斷崖式下滑

每經編輯：王月龍,畢陸名

在人口崩盤、居民債務、全球升息、經濟衰退等多因素打擊下，韓國房地產也撐不住了。

韓國樓市曾是全球最熱的樓市，此前房價連漲數年。過去5年，韓國房價整體漲了80%，2020~2021年最大漲幅超過40%，首爾更是超過50%，房價一度達每平方米15萬元人民幣，高居全球第二。

【資料圖】

據羊城晚報6月12日報道，韓國的樓市已連續(xù)跌了一年。最熱的首爾房價早已暴跌超30%，部分區(qū)域房價跌了40%，成交量更是暴跌70%。2021年8月隨著韓國央行開始加息，房價開啟了崩盤模式，首爾實際交易房價暴跌25%，部分社區(qū)更是跌了3-4成，跌幅達歷史之最。據《亞洲日報》報道，韓國今年公寓、多戶型住宅等共同住宅的公示價格較去年平均下降了18.63%，降幅創(chuàng)下歷史新高。

暴漲暴跌因“租房”而起

房東要么賣房要么跑路

據中國基金報報道，5月3日，韓國房地產信息服務企業(yè)“經濟10000Lab”對法院登記信息進行分析，結果顯示，今年第一季度首次購房（包括公寓、聯(lián)排別墅、商務樓）人數達到6.8105萬人，創(chuàng)2010年開始進行相關統(tǒng)計以來第一季度的最低值。2021年第一季度，首次購房者數量達到了14.8961萬人，創(chuàng)下了歷史最高紀錄。然而去年第一季度降至8.7660萬人后，今年的購房者數量再次降至歷史最低值。

國君國際宏觀分析師周浩寫的一份研報稱：韓國的房地產市場與其他主流國家不盡相同。在傳統(tǒng)的租房與買房之外，存在第三種方式——傳貰（shì）房，這是一種介于月租和所有權之間的選擇。在傳貰房租約最開始，租戶需繳納當前房產市場價值50%-80%（具體由合約雙方協(xié)議）的單一保證金，其后在整個租約期間無需支付其它租金。合約通常為2年，并可再續(xù)約兩年，房東需在合約期滿后退還所有押金。租約期間押金的利息收入與租戶無關，歸房東所有，房東可將其作為收入。

傳貰房作為韓國特有的產業(yè)，它是租賃和金融工具的“結合體”。另一方面，房東可以將收取的大額押金投資于資本市場，或者購入新的房產并以傳貰房的方式繼續(xù)出租。在這種方式下，租客節(jié)省了開支，房東增加了個人資產，即使利率較低，銀行業(yè)也通過龐大的業(yè)務規(guī)模獲取了不菲的利差收入。這樣一個三贏的局面推動了傳貰房在過去幾年間價格大幅上漲。

2021年8月之后，韓國開始了加息通道，特別是2022年3月份美國開始本輪加息周期以來，韓國為了防止美聯(lián)儲大幅加息使韓美利率倒掛幅度擴大，開始激進加息。

對租客來說，一次性交付大筆資金的成本越來越高，甚至將這筆錢存到銀行的利息收入也可能比租金還高，與其如此，租客當然不會再選擇傳貰房。

對房東來說，如果租客退租，房東拿著押金連環(huán)炒房，屬于典型的“短債長投”，這種資金錯配情況直接導致背負巨額房貸的房東，面臨巨大還貸壓力，要么選擇賣房，要么選擇跑路。

家庭負債規(guī)模超過全國GDP

人均持有4.4張信用卡

據羊城晚報12日報道，之前曾有媒體曝出，有炒房客靠著傳貰方式在首爾買了280套房子，最終由于杠桿加太多，資金鏈斷裂，引爆了一顆巨雷，房東直接消失，導致數百名租客畢生的積蓄頃刻之間化為烏有。但這都只是冰山一角。有專家預計，韓國今年還會發(fā)生更多、規(guī)模更大的傳貰詐騙，預計會產生1兆八千億韓元的損失。

不僅買房的普通人在杠桿中迷失，韓國房地產開發(fā)商的金融鏈條也面臨著崩盤危險。媒體援引調查指出，韓國30家大型建筑企業(yè)中有11家的負債率超過200%。韓國銀行調查亦顯示，已有約36％的房地產上市開發(fā)商的營業(yè)利潤完全無法償還利息，韓國房地產已經陷入流動性危機。

同時，韓國金融研究院報告顯示，由于利率長期保持在低位，房地產影子金融（游離于銀行系統(tǒng)之外，不受健全法規(guī)制度限制的房產基金、信托和項目融資貸款等房產金融投資產品）已達到750萬億韓元，刷新歷史最高紀錄，比2018年末增加88.6%之多。

據界面新聞援引彭博6月12日消息，韓國央行行長李昌鏞提到，盡管樓市在緩慢復蘇，但房地產貸款逾期正在上升，要注意金融行業(yè)的風險。“從中長期來看，要與相關機構合作，找到平穩(wěn)降低家庭債務杠桿的方式，以免金融失衡現(xiàn)象再度積聚，”李昌鏞周一表示。

國際金融協(xié)會（IIF）5月底公布的數據顯示，今年第一季度，韓國家庭債務與國內生產總值（GDP）之比為102.2%，較去年同期的105.5%下降3.3個百分點，在34個主要經濟體中仍處于最高水平，并仍然是唯一一個家庭債務規(guī)模超GDP的國家。

據韓聯(lián)社報道，受疫情和經濟低迷影響，韓國人信用卡持卡量去年增至人均4.4張，創(chuàng)2012年以來新高。

韓國信貸金融協(xié)會6月13日表示，2022年底韓國信用卡總數為1.2417億張，較2021年（1.1769億張）增加648萬張，創(chuàng)下歷史最高紀錄。韓國信用卡總數在2011年（1.2214億張）達到峰值，2014年（9232萬張）跌破1億大關。此后從2018年（1.0506億張）起逐年遞增，2019年為1.1098億張，2020年為1.1373億張。

據央視新聞消息，當地時間5月25日上午，韓國央行宣布最新2023年韓國經濟增長預期，由此前的1.6%再度下調至1.4%。今年以來，隨著韓國主力出口產品半導體類產品出口的銳減等因素持續(xù)發(fā)酵，韓國經濟遭遇出口下滑、外貿赤字加劇等多重挑戰(zhàn)，包括世界銀行、韓國央行以及民間智庫等各機構紛紛下調韓國今年經濟增長預期。

新生兒越來越少

老年人越來越“窮”

據央視新聞5月24日消息，據韓國統(tǒng)計廳24日發(fā)布的《2023年3月人口動向》報告，今年第一季度韓國的總和生育率僅為0.81，刷新了有相關記錄以來一季度生育率的最低紀錄，與去年同期相比減少了0.06個百分點。韓國的總和生育率自2019年第一季度降至1.02后，已經連續(xù)16個季度低于1。

2023年第一季度韓國的新生兒數僅有64256個，比去年同期減少了4116個，同比減少6.0%，也同樣創(chuàng)下了有相關記錄以來第一季度新生兒數量的歷史最低值。

韓國首爾（每經記者 王嘉琦 攝）

此外，今年3月，韓國的新生兒數為21138個，比去年同期減少了1864個，這也是歷年3月新生兒數量的最低值。而今年3月韓國的死亡人數為28922人，隨著死亡人數超過新生兒人數，3月份人口自然減少了7784人，這是韓國自2019年11月起人口連續(xù)41個月自然減少。

與此同時，人口加速老齡化的現(xiàn)狀，正在困擾著韓國。據第一財經6月6日報道，近日，韓國雇傭情報院的一份論文顯示，在韓國社會老齡化進程日益加速的情況下，老年貧困問題堪憂。該論文援引經合組織（OECD）2020年的數據，韓國老年人貧困率達40.4%，在經合組織成員國中位居第一，遠高于第二名美國（23%）和第三名日本（20%）。以2021年為準，韓國65歲以上人群的就業(yè)率為34.9%，同樣位居經合組織成員國之首，緊隨韓國之后排名第二的為冰島（31%），第三名是日本（25.1%）。同時，34.9%的65歲以上老年人就業(yè)率是當年OECD成員國平均水平（14.7%）的兩倍多。

韓國學者金允俊表示，韓國老年群體就業(yè)率與貧困率均走高，這一現(xiàn)象在韓國并不難理解：一方面，韓國老齡化速度這些年在顯著加快，甚至有“跑步”進入超老齡化社會的趨勢，另一方面，與主要發(fā)達國家的老年人較早退休后享受老年生活相比，當前不少韓國老年人為維持生計仍從事低薪工作。

編輯|王月龍畢陸名 杜恒峰

校對|盧祥勇

每日經濟新聞綜合自羊城晚報、中國基金報、界面新聞、央視新聞、第一財經、公開資料

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