最近著名財(cái)經(jīng)作家吳曉波發(fā)文吳曉波：只有救樓市才能救內(nèi)需，捅了馬蜂窩，大部分都是反對(duì)的聲音。

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我是吳曉波的忠實(shí)讀者，第一時(shí)間就讀到了這篇文章。讀完后的感覺(jué)就兩個(gè)字：擰巴。

如果只看個(gè)標(biāo)題和開(kāi)頭，確實(shí)讓人惱火。但是，他提出的五條建議，可說(shuō)是每條都很中肯。我建議讀者看這篇文章不要先入為主、望題生義，而是看完后想想其中的深意再做判斷。

“救樓市”，到底是救什么？

一提“救樓市”，首先想到的是近期部分地方政府赤裸裸的托市護(hù)盤(pán)，諸如不準(zhǔn)房企降價(jià)銷(xiāo)售、讓基層公務(wù)員不務(wù)正業(yè)去賣(mài)房，甚至攤派買(mǎi)房指標(biāo)。吃相非常難看，讓人生厭。

這不是“救樓市”，而是救土地財(cái)政，講白了就是地方政府自己的財(cái)政飯碗。這些亂七八糟的行政干預(yù)下，哪里還有什么市場(chǎng)機(jī)制，早已無(wú)“市”可言了。

很多賣(mài)不動(dòng)的樓盤(pán)，一開(kāi)始就不是正常的市場(chǎng)產(chǎn)物。很多地方，明明產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱、人口凈流出，硬生生搞出一堆沒(méi)有市場(chǎng)需求的房子。這不是商品，而是地方財(cái)政從銀行套現(xiàn)的金融籌碼。

如此“救樓市”的低級(jí)操作，顯然是無(wú)效的。就算公務(wù)員“買(mǎi)了一套，買(mǎi)兩套，買(mǎi)了兩套買(mǎi)三套”積極配合，還能把整座縣城買(mǎi)下來(lái)？“不準(zhǔn)跌價(jià)”更可笑，跌了都未必能賣(mài)出去，不跌更賣(mài)不出去。賣(mài)不動(dòng)房子，還能指望賣(mài)地？這些低級(jí)操作，自欺欺人罷了。

還有“放水救樓市”之類(lèi)的高級(jí)操作，神神叨叨的。其實(shí)也是自欺欺人。央媽發(fā)的貨幣再多，也不會(huì)自動(dòng)流向樓市，得先流進(jìn)居民的錢(qián)包里才行。沒(méi)有穩(wěn)定的收入增長(zhǎng)預(yù)期和資產(chǎn)升值預(yù)期，誰(shuí)敢掏空六個(gè)錢(qián)包“為國(guó)護(hù)盤(pán)”?拍鍵盤(pán)喊口號(hào)不要錢(qián)，買(mǎi)房子是真要錢(qián)的。

指望貨幣政策“救樓市”的高級(jí)操作，并不比地方政府的做法高明多少，也是忽視了房產(chǎn)作為商品的市場(chǎng)屬性，同樣是把房產(chǎn)當(dāng)籌碼的金融虛擬游戲。

如果吳曉波的“救樓市”也是這套邏輯，那么挨罵是應(yīng)該的。然而，他提出的五條建議確實(shí)不同。他要救的是“市”——市場(chǎng)機(jī)制，而不是作為金融籌碼的“樓”。

該跌就跌，讓樓市重回市場(chǎng)

吳曉波的五項(xiàng)救市建議是：

1、盡快對(duì)房地產(chǎn)稅和產(chǎn)權(quán)到期問(wèn)題作出具體的法律安排和明示；

2、降低改善型住房的房貸利率；

3、降低存量房貸利率；

4、全面取消限價(jià)政策；

5、認(rèn)真落實(shí)“三支箭”和保交樓政策。

有“眼尖”的評(píng)論者指出這五條“起不到刺激房市的作用”，確實(shí)如此。甚至可以說(shuō)，這五條非但起不到“刺激房市”，反而有可能房?jī)r(jià)下滑，而且幅度可能不小。

如果明確房地產(chǎn)稅出臺(tái)的條件和時(shí)間表，房?jī)r(jià)大概率是應(yīng)聲而跌。跌幅多大，要看具體的政策設(shè)計(jì)。出臺(tái)時(shí)間越近，稅率越高，跌幅越大。

如果“全面取消限價(jià)”，以目前的情況看，大部分地區(qū)的房?jī)r(jià)估計(jì)都會(huì)跌。跌幅取決于各地的經(jīng)濟(jì)狀況，估計(jì)“買(mǎi)了一套買(mǎi)兩套……”、小麥充首付、不準(zhǔn)跌價(jià)的地方都會(huì)跌得挺慘。

另外三條即便有“刺激樓市”的“利多”效應(yīng)，也不會(huì)很明顯。相比房產(chǎn)稅的大殺器和多地房?jī)r(jià)下降壓力積累的勢(shì)能，根本不是一個(gè)數(shù)量級(jí)的。

吳曉波把這五條作為救市之策，顯然不是護(hù)盤(pán)托市的“救樓市”，而是“救市場(chǎng)”。更確切地說(shuō)，是回歸正常的市場(chǎng)機(jī)制。

中國(guó)樓市的市場(chǎng)機(jī)制本來(lái)就是先天不足。地方政府壟斷土地供給，導(dǎo)致這個(gè)所謂“市場(chǎng)”的供給斷本來(lái)就缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的約束。房?jī)r(jià)連著地價(jià)，地價(jià)連著財(cái)政，地方政府搞土地金融游戲的沖動(dòng)難以遏制。

在這樣先天不足的條件下，還有強(qiáng)行政干預(yù)的加持，可以在房地產(chǎn)行業(yè)全產(chǎn)業(yè)鏈的任意環(huán)節(jié)上下其手，市場(chǎng)機(jī)制更是被擠到了犄角旮旯里。

因此，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)比股市更“政策市”。結(jié)果導(dǎo)致漲是政策拉動(dòng)，跌是政策護(hù)盤(pán)。來(lái)自政府不同層級(jí)、不同部門(mén)的政策各有各的目標(biāo)、各有各的玩法，攪合得水花四濺。造成了兩大問(wèn)題:

首先是稅收和產(chǎn)權(quán)這樣直接關(guān)乎資產(chǎn)質(zhì)地的基礎(chǔ)性政策曖昧，導(dǎo)致長(zhǎng)期預(yù)期模糊。預(yù)期模糊比負(fù)面預(yù)期對(duì)市場(chǎng)的傷害更大。就像馬三立的相聲里說(shuō)的，樓上的靴子就是不落地，輾轉(zhuǎn)反側(cè)睡不著。靴子索性落地了，倒也可以安心睡覺(jué)。產(chǎn)權(quán)成本清晰了，市場(chǎng)主體才能算賬。算完賬，該走的走，該下場(chǎng)的下場(chǎng)，該上車(chē)的上車(chē)，穩(wěn)定的市場(chǎng)預(yù)期才會(huì)有穩(wěn)定市場(chǎng)交易，才能帶來(lái)流動(dòng)性。

其次是價(jià)格失真，同樣導(dǎo)致市場(chǎng)預(yù)期不清晰。全面限價(jià)政策，忽而抑制上漲，忽而抑制下跌，市場(chǎng)預(yù)期是漲也不是、跌也不是。限價(jià)政策鎖定名義價(jià)格很容易，但是鎖不住市場(chǎng)預(yù)期和需求的變化。名義價(jià)格和真實(shí)的市場(chǎng)價(jià)格越是背離，交易決策就越難做，就是普遍觀望的只看熱鬧不出手。

“房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)漲”的樓市信仰破滅已成定局，投資性購(gòu)房消失?？纯辗渴械摹胺?jī)r(jià)腰斬黨”覺(jué)得沒(méi)跌到位，也不會(huì)接盤(pán)。全面限價(jià)的政策是兩面不討好，交易量大幅下降是必然的。所以，全面限價(jià)護(hù)得住名義價(jià)格，是以交易量下降為代價(jià)的。

名義價(jià)格再高，有價(jià)無(wú)市也是枉然。結(jié)果房企的流動(dòng)性問(wèn)題更為凸顯，雷區(qū)不是縮小了，而是擴(kuò)大了，救無(wú)可救。全面限價(jià)就是給“刺激房市”幫倒忙。

總之，中國(guó)樓市需要一波“利空出盡”才能重啟流通。這是吳曉波五條建議最有價(jià)值的部分。

吳曉波的救市建議有價(jià)值，不該被誤解

吳曉波的另外三項(xiàng)建議，也是有很有價(jià)值的。其價(jià)值不在于“刺激樓市”的短期作用，而是樓市回歸市場(chǎng)機(jī)制的長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展。

保交房的本質(zhì)也是產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，而且是最基礎(chǔ)的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題?；速I(mǎi)房的錢(qián)，房子爛尾了，業(yè)主的產(chǎn)權(quán)竟然是紙糊的。再剛的剛需購(gòu)房者，也會(huì)猶豫。誰(shuí)和自己的錢(qián)包過(guò)意不去呢？貸款相關(guān)的兩條，其實(shí)就是要落實(shí)利率市場(chǎng)化。利率隨行就市，是市場(chǎng)機(jī)制最基本的要件。

現(xiàn)在房市如此低迷，房貸利率還那么“堅(jiān)挺”，是銀行利用優(yōu)勢(shì)地位，硬薅客戶(hù)的羊毛。連基本的公平交易都做不到，樓市再熱鬧也很難持久，更何況目前這樣低迷的形勢(shì)？

吳曉波確實(shí)看到了中國(guó)樓市的病根，那就是市場(chǎng)機(jī)制嚴(yán)重缺失。要“救樓市”就要提振市場(chǎng)信心，首先就要有完善的市場(chǎng)機(jī)制。基本的產(chǎn)權(quán)保障缺位，行政干預(yù)予取予奪，交易規(guī)則不公平，都在嚴(yán)重影響市場(chǎng)信心。這些問(wèn)題過(guò)去都被房?jī)r(jià)快速上升“一美遮百丑”遮蓋了，卻在樓市低迷期暴露無(wú)疑，嚴(yán)重影響了市場(chǎng)信心。

有漲有跌才是正常的市場(chǎng)表現(xiàn)，樓市也不例外。價(jià)格下跌打擊信心是一時(shí)的，隨著經(jīng)濟(jì)運(yùn)行改善會(huì)自然修復(fù)。而市場(chǎng)機(jī)制不健全，對(duì)市場(chǎng)信心的沖擊是長(zhǎng)期的。買(mǎi)不了安心，買(mǎi)了個(gè)憋屈，購(gòu)買(mǎi)欲望能有多高呢？

站在地方政府的角度講，土地壟斷地位加強(qiáng)行政干預(yù)力，看上去占盡了優(yōu)勢(shì)，可以為所欲為。然而，結(jié)果還是逃不過(guò)市場(chǎng)規(guī)律。今天的地方樓市的困境，就是違背市場(chǎng)規(guī)律的反噬。早知今日，何必當(dāng)初？當(dāng)初要是敬畏市場(chǎng)，不整那么多政策花活兒，何至于今天積重難返的困難局面呢？錯(cuò)誤的政策拉動(dòng)，現(xiàn)在帶著杠桿吐出去。在正常的市場(chǎng)機(jī)制中，這一切本不該發(fā)生。

總而言之，吳曉波的“救樓市”并不是救地方政府、救房地產(chǎn)商的金融視角，而是久違的市場(chǎng)視角。他的五條建議不能說(shuō)是百分百正確，卻是救弊的良藥，被誤解、曲解是太可惜了。

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