物業(yè)股冷暖兩極:有高管增持近千萬港元,有大股東急著套現(xiàn)_天天熱議
2023-06-19 20:17:50    21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道

南方財(cái)經(jīng)全媒體記者 翁榕濤 廣州報道


(相關(guān)資料圖)

6月以來,A股、港股房地產(chǎn)板塊強(qiáng)勢反彈,帶動物業(yè)板塊也表現(xiàn)活躍,部分物業(yè)股月初以來股價上漲超過20%。

不過,由于宏觀層面房地產(chǎn)行業(yè)仍存在不確定性,消息面上雖然有一些政策回暖傳言但尚未定調(diào),目前市場對與房地產(chǎn)密切相關(guān)的物業(yè)板塊仍存在兩極分化的觀點(diǎn),這在上市企業(yè)高管、大股東近期的增減持中可窺一二。

南方財(cái)經(jīng)全媒體記者梳理發(fā)現(xiàn),一方面有多位物企高管今年以來持續(xù)增持自家股票,比如萬物云(02602.HK)公司董事長朱保全今年已經(jīng)累計(jì)增持6次,涉及金額接近1000萬港元;但也有高管選擇減持,比如碧桂園服務(wù)(06098.HK)總裁李長江近半年已經(jīng)兩次減持套現(xiàn),涉及金額超過6000萬港元。

另一方面,作為主要股東的機(jī)構(gòu)投資者對物企也出現(xiàn)較大分歧。比如保利物業(yè)前十大股東HSBC Global Asset Management (Hong Kong) Limited(下稱匯豐環(huán)球投資管理有限公司)今年來對公司股票先增持后減持,處于一種徘徊不定的狀態(tài)。

上市物企高管股東的增減持背后,透露了哪些信號?

股東高管增減持眾生相

作為曾經(jīng)超過萬億元的板塊,物管股今年以來在資本市場的表現(xiàn)可以用跌跌不休來形容。

恒生港股通物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)(HSPSM)顯示,港股物業(yè)板塊從2022年12月底的3296點(diǎn),一路下跌至2023年6月1日的2300點(diǎn),跌去了30%。

但自6月2日指數(shù)開始觸底反彈,截至6月19日,恒生港股通物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)(HSPSM)為2549點(diǎn),月初以來上漲超過10%。也正因?yàn)榻衲暌詠硇星樽兓黠@,上市物企的股東、高管們出現(xiàn)多次增減持。

以萬物云為例,朱保全從今年5月31日開始增持6次,分別增持了3.99萬股、10.4萬股、4.84萬股、8萬股、5000股以及7.43萬股,最近一次增持是在6月8日,累計(jì)耗資達(dá)到了957.27萬港元,每股均價為27.22港元。

朱保全認(rèn)為,“物業(yè)是一個滾雪球的行業(yè),每年都是站在前一年的基礎(chǔ)上繼續(xù)增長,凡是滾雪球行業(yè),至少是15倍市盈率;其次,物業(yè)能形成連鎖,項(xiàng)目可以全國復(fù)制,這又是一個市盈率加成?!?/p>

截至6月19日收盤時,萬物云每股為29.35港元,市盈率為16倍。按上述數(shù)據(jù)計(jì)算,朱保全6次增持股票估算浮盈超過了90萬元。

但港股物業(yè)板塊的劇烈波動讓有些人看到了機(jī)遇,也讓有些人看到了風(fēng)險。行業(yè)管理規(guī)模排名第一的碧桂園服務(wù),公司總裁李長江在股價低迷時刻選擇了大幅減持。

港交所數(shù)據(jù)顯示,去年12月開始物企觸底反彈,李長江在2022年12月30日的股價高位精準(zhǔn)減持196萬股,套現(xiàn)3658萬港元。并且在今年3月29日再次減持210萬股,但未披露減持價格,當(dāng)天股價收盤價為12.82港元/股,相比去年12月底股價已大幅下跌,按當(dāng)天股價估算套現(xiàn)2700萬港元左右,兩次減持共套現(xiàn)超6000萬港元。

在3月29日這一天,碧桂園服務(wù)還有另外兩位高管同樣進(jìn)行了減持,公司副總裁郭戰(zhàn)軍、副總經(jīng)理肖華分別減持了60萬股、66萬股,按當(dāng)天股價估算套現(xiàn)769萬港元、846萬港元。

李長江并未在6月以來的市場回暖期間進(jìn)行操作,目前仍持股691萬股,按6月19日收盤價10.62港元/股計(jì)算,目前李長江持倉價值為7338萬港元。

高管下場增持歷來是提振股市信心的重要手段。股價持續(xù)走低,往往需要高管們拿出真金白銀增持 " 護(hù)盤 "。但即便是同一家上市公司,也有高管們選擇了方向相反的操作。

新城悅服務(wù)(01755.HK)今年共有三位高管進(jìn)行了股權(quán)增減持。其中新城悅服務(wù)董事長兼首席執(zhí)行官戚小明分別在4月24日、4月25日增持1萬股、4萬股,耗資25.88萬港元,累計(jì)持股為501萬股,按6月19日股價估算價值2154萬港元。

新城悅服務(wù)首席運(yùn)營官杲新利于4月14日增持7.3萬股,耗資44.43萬元,累計(jì)持股為169.7萬股;但在同一天,新城悅服務(wù)首席品牌官吳倩倩則減持2.4萬股,套現(xiàn)14.34萬元,剩余累計(jì)持股123萬股。

高管在同一天出現(xiàn)增減持分歧的現(xiàn)象,也出現(xiàn)在了融創(chuàng)服務(wù)(01516.HK)。作為實(shí)控人的孫宏斌于5月31日減持了1387.2萬股,按當(dāng)日收盤價1.99港元/股計(jì)算,套現(xiàn)2760萬港元;而在同一天,另外兩位高管則進(jìn)行了增持操作,融創(chuàng)服務(wù)行政總裁曹鴻玲增持了220萬股,估算耗資437萬港元;融創(chuàng)服務(wù)首席財(cái)務(wù)官楊曼增持了68.9萬股,估算耗資137萬元。

除了高管以外,也有物企的大股東也存在搖擺不定的狀態(tài)。匯豐環(huán)球投資管理有限公司是保利物業(yè)H股的第五大股東,今年以來先是4次增持,分別增持62萬股、48萬股、223萬股、30萬股,累計(jì)花費(fèi)資金1.78億港元,增持均價為48.69港元/股。但在4月27日減持83萬股,套現(xiàn)3854萬港元,減持價格為46.44港元/股,低于此前增持平均價格。

同樣減持保利物業(yè)的大股東,還有興證全球基金管理有限公司。作為公司H股第一大股東,興證全球基金在2022年底持有925.58萬股,于今年6月1日減持11.2萬股,套現(xiàn)404.59萬元。

物企高管、大股東的增減持背后,除了個股基本面的因素以外,更主要的還是對行業(yè)未來前景的判斷出現(xiàn)分歧。房地產(chǎn)行業(yè)政策變化以及商業(yè)模式的想象空間成為物業(yè)股估值的主要影響因素。

物業(yè)股估值仍處于歷史低位

拉長周期來看,自2021年中以來物業(yè)與地產(chǎn)走勢高度相關(guān),當(dāng)前物業(yè)和地產(chǎn)處于同漲同跌的階段,但是從各階段表現(xiàn)來看,物業(yè)股較地產(chǎn)股彈性較大。

從地產(chǎn)端來看,國家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人、國民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長付凌暉表示,5月份房地產(chǎn)市場總體平穩(wěn),但受到多重因素影響,房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)仍比較低迷,房地產(chǎn)市場還在緩慢恢復(fù)。

2023年1-5月份,房地產(chǎn)開發(fā)投資與銷售數(shù)據(jù)顯示無論是投資端還是銷售端,都面臨較大壓力。其中1-5月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資45701億元,同比下降7.2%(按可比口徑計(jì)算);商品房銷售面積46440萬平方米,同比下降0.9%,其中住宅銷售面積增長2.3%。

申港證券分析師曹旭特分析指出,“目前A股房地產(chǎn)指數(shù)基本已回吐去年11月以來房地產(chǎn)行業(yè)三支箭政策利好以來的漲幅,而物業(yè)板塊亦回落至低位。物業(yè)估值仍處于歷史低位,近期物業(yè)股集體上漲,主要因?yàn)榉康禺a(chǎn)政策調(diào)整致市場預(yù)期走強(qiáng),疊加海外流動性壓力緩解,港股資金面得到改善等影響,政策預(yù)期以及市場情緒推動上漲。”

有上市物企高管在接受記者采訪時表示,“物管行業(yè)股價波動劇烈,在不到兩年的時間里從山峰跌落到了谷底,目前仍在歷史低位,許多投資者仍然心有余悸,地產(chǎn)行業(yè)能否復(fù)蘇仍是物業(yè)股估值修復(fù)的關(guān)鍵?!彼J(rèn)為,物企的經(jīng)營基本面仍然比較穩(wěn)健,可以通過適當(dāng)?shù)脑龀只刭彙⒓哟蟋F(xiàn)金分紅、強(qiáng)化股權(quán)激勵等方式提振資本市場信心。

回顧今年以來的物業(yè)資本市場,除來自各方增持外,還有中駿商管、德信服務(wù)集團(tuán)、建業(yè)新生活等企業(yè)展開的多輪回購行動,以及新城悅服務(wù)、金科服務(wù)等多家物企發(fā)布股份獎勵計(jì)劃。

以德信服務(wù)集團(tuán)為例,今年以來累計(jì)進(jìn)行5次回購,合計(jì)回購2113.00萬股,累計(jì)回購金額6039.74萬港元;2023年以來,新城悅服務(wù)已累計(jì)購回40萬股激勵股份,合計(jì)總代價約為183萬港元,而在過去的2022年,新城悅服務(wù)就股份獎勵計(jì)劃合共買入50萬股股份。截至目前,新城悅服務(wù)股份獎勵計(jì)劃已擁有約1617.4萬股股份,占總股本的1.8562%。

有物管行業(yè)人士告訴記者,“上市物企發(fā)起股票回購,既展現(xiàn)了對行業(yè)前景和公司股價的樂觀態(tài)度,也向市場傳遞了公司價值被低估的信號,有利于提振市場信心。而物管行業(yè)目前處于低迷狀態(tài),企業(yè)發(fā)布股權(quán)激勵計(jì)劃,表明了管理層對業(yè)績增長有信心,同事將公司與員工的利益深度綁定,有利于激發(fā)和調(diào)動員工的積極性,實(shí)現(xiàn)企業(yè)良性發(fā)展?!?/p>

東方證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師趙旭翔表示,“物管的核心邏輯從判斷公司的成長性轉(zhuǎn)為研究公司在項(xiàng)目服務(wù)生命周期中賺取穩(wěn)定現(xiàn)金流的能力。”

他認(rèn)為,物業(yè)高增長時代已過,但快速擴(kuò)張導(dǎo)致項(xiàng)目質(zhì)量良莠不齊的影響仍在,物企盈利能力普遍承壓,收并購帶來的商譽(yù)減值風(fēng)險開始顯現(xiàn)。關(guān)聯(lián)方信用風(fēng)險仍未完全化解成功,非業(yè)主增值服務(wù)成長性不足,關(guān)聯(lián)方應(yīng)收賬款減值引起利潤表陣痛。內(nèi)憂外患下板塊成長信心不足,估值持續(xù)調(diào)整。但長期來看物業(yè)行業(yè)輕資產(chǎn)、現(xiàn)金流穩(wěn)定、利潤可見性高的優(yōu)勢依然存在,行業(yè)集中度較低的格局未變,優(yōu)質(zhì)物業(yè)公司仍有望保持穩(wěn)定增長的業(yè)績和較高的投資價值。

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